Archív kategorií: Media monitoring

Nehnuteľnosti zlacneli

Moderátor:

„Teraz už konečne aj pozitívna správa, pretože ku nám sa dostala taká informácia, že koncom minulého roka, ktorý tu bol nedávno, koncom roka 2022 išli ceny nehnuteľností a bytov dole, nižšie, tak ako sme boli zvyknutí, no a o tom sa ideme porozprávať aj s prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, medzi nami je Ján Palenčár. Dobré ránko želáme.“

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska:

„Dobré ráno.“

Moderátor:

„No a teraz otázka znie, že to bolo koncom minulého roku a že či to stále platí, že či tie ceny stále klesajú alebo minimálne sa držia na tej nižšej úrovni?“

Moderátorka:

„Ale najmä teda, pri akých nehnuteľnostiach.“

Moderátor:

„A ktoré sú to nehnuteľnosti?“

Ján Palenčár:

„Áno, to je dôležité povedať, pri akých nehnuteľnostiach prišlo k nejakej cenovej zmene. Nehnuteľnosti, predovšetkým byty, predovšetkým sídliskové staršie nehnuteľnosti, tieto zaznamenali zmenu, tak ako sme boli povedzme zvyknutí posledné 3 – 4 roky, kedy sme videli neustály rast cien nehnuteľností, tak práve tieto nehnuteľnosti, čo som povedal, zaznamenali určitú stagnáciu a v niektorých prípadoch aj pokles. Ja tomu hovorím, že zreálnenie cien, prišlo k zreálneniu cien.“

Moderátorka:

„To znamená, že o koľko percent napríklad, dá sa to takto paušálne povedať?“

Ján Palenčár:

„Na celé Slovensko sa to nedá jasne úplne presne povedať, museli by sme do regiónov.“

Moderátorka:

„Jasné, bude to rozdelené do regiónov.“

Ján Palenčár:

„Ale povieme príklad, bratislavská Petržalka ako najväčšie sídlisko na Slovensku, 3-izbový starší byt stál povedzme v lete zhruba 200-tisíc eur, v súčasnosti sa predáva zhruba za 170- až 175-tisíc.“

Moderátorka:

„Čo je to starší byt?“

Ján Palenčár:

„Bavme sa o byte, ktorý má viac ako 30 rokov, je to ešte výstavba pred rokom 1989, čiže výstavba panelových domov.“

Moderátor:

„Teraz, keď vás počúvam, tak mi napadla otázka, či to nie je o tom, že ľudia, ktorí majú záujem o kúpu nehnuteľnosti, už jednoducho nechcú bývať v starších sídliskových bytoch, ale chcú sa presťahovať do moderných novovybudovaných komplexov a na to nadviažem ďalšiu otázku, že či si vôbec mladí ľudia, ktorí zakladajú rodinu, ktorí teraz začali pracovať, môžu dovoliť takéto bývanie?“

Ján Palenčár:

„Pri riešení bývania, pri riešení kúpy bytu, sa klienti štandardne najprv pozerajú na ponuku novostavieb, ale musíme si jasne povedať, že na Slovensku sa málo stavia, to nie je len na Slovensku, toto je problém by som povedal celej strednej Európy, že sa málo stavia, to súvisí povedzme aj s kapacitami stavebných prác, ale aj s problémom s pozemkami, čiže klienti, pokiaľ svoj dopyt neuspokoja na trhu novostavieb, pozerajú sa na sekundárny trh starších nehnuteľností a preto tu roky vlastne vznikal ten problém so zvyšovaním cien nehnuteľností. Pokiaľ sa pýtate na tému, či mladí ľudia dnes majú šancu vôbec získať vlastné bývanie, tak v súčasnosti je najhoršia dostupnosť bývania za posledných 30 rokov. Čiže naozaj kombinácia cien nehnuteľností s vysokými úrokovými sadzbami robí ceny nehnuteľností nedostupné alebo vôbec bývanie, vlastné bývanie nedostupné. Ale ja radím mladým ľuďom v súčasnosti, aby sa predovšetkým pozerali na nájmy, to znamená svoje prvé bývanie nech riešia formou prenájmu, je to podstatne flexibilnejšie. Neviažem sa k dlhoročnej hypotéke a práve povedzme otázky, ktoré nemám zodpovedané, či v danom mieste chcem zostať pracovať, či chcem naozaj 2-izbový byt pri lese, v meste, alebo aké mám preferencie na nehnuteľnosť, si vyriešim počas práve nájmu, ktorý viem flexibilnejšie meniť.“

Moderátor:

„Čiže v dnešnej dobe už neplatí to čo sa často spomínalo v súvislosti s nájmom, že a veď to čo dám za ten nájom, zaplatím predsa za hypotéku a bývam vo svojom onedlho.“

Ján Palenčár:

„Áno, toto bola taká mantra, keď sme tu mali takzvané 1-percentné hypotéky. Čiže áno, porovnateľný byt, čo sa týka nájmu a splátky hypotéky, to bolo zhruba rovnaké. Čiže ekonomicky vychádzalo lepšie si nehnuteľnosť kúpiť. Dnes tá situácia sa mení. Hypotekárne úvery sa zdražujú, dnes sme na úrokových sadzbách okolo 3,5 percenta a predpokladáme, že sa dostaneme až na úroveň piatich percent. Takže tá situácia naozaj nahráva výhodnejšiemu nájmu.“

Moderátor:

„Začali sme tak dobre a skončili sme dosť hrôzostrašne.“

Moderátorka:

„Taká je realita no, nič sa nedá robiť.“

Moderátorka:

„Ale tak, ďakujeme veľmi pekne za tieto informácie.“

Moderátorka:

„Uvidíme, čo sa ešte udeje. Ďakujeme veľmi pekne.“

 

Zdroj:  TV Markíza; Teleráno

Trh zamrzol, byty začali výrazne zlacňovať. Predávajúci uviazli v minulosti

Kancelárie hovoria o zreálňovaní situácie na trhu.

Ako stanoviť hodnotu vášho staršieho bytu? Na Slovensku sa roky uplatňuje pomerne jednoduchá zásada. Hodnotu nehnuteľnosti stanovuje jej majiteľ podľa toho, za akú cenu predal podobné bývanie jeho sused. Posledné roky pritom platilo, že sa predávajúci snažil predať „výhodnejšie“ ako sused. A obvykle sa mu to aj darilo.

Takejto cenotvorbe je nateraz koniec. Realitný trh prežíva v posledných mesiacoch obrat, keď sa do výhodnejšej pozície dostávajú kupujúci. Vyhliadky na ďalšie mesiace ich pozíciu budú ešte viac utvrdzovať. Podľa realitných maklérov totiž dochádza k zreálneniu cien nehnuteľností.

Výrazné ochladenie

Že na realitnom trhu dochádza k výraznému ochladeniu informoval INDEX ešte v lete minulého roka. Pod zmenu nálad na trhu sa podpísali nielen vyššie úroky na hypotékach, ale aj rast inflácie či obavy z vývoja ekonomickej situácie.

Aj realitní makléri poukazujú na to, že v ďalších mesiacoch sa ochladenie z leta len potvrdzovalo. Mário Glos, viceprezident NARKS a šéf realitnej skupiny MGM, poukazuje na to, že situácia na trhu je vyčkávacia a plná nereálnych očakávaní a spomienkového optimizmu.

„Kupujúci očakávajú výrazné znižovanie cien a predávajúci skúšajú ceny ešte ponechať neznížené,“ hovorí Glos. Výsledkom týchto nálad je nárast ponuky a zlepšenie manévrovacej pozície kupujúcich. Kým doteraz ťahali za kratší koniec, situácia sa teraz otočila.

„Kupujúci majú možnosť vyberať si z podstatne väčšej ponuky. Stále to uvádzam na konkrétnom príklade, kedy v januári 2022 bolo na predaj 14 trojizbových bytov na sídlisku Nad jazerom, dnes je ich 90 na rovnakom sídlisku. Čo je niekoľko násobný nárast. Zväčšila sa ponuka všetkých druhov nehnuteľností,“ opisuje konkrétny príklad z praxe riaditeľ realitnej kancelárie Diamond Reality v Košiciach Lukáš Sopko.

Makléri pritom hovoria o tom, že sa trh stabilizuje a končí sa obdobie bláznivého rastu.

„Nejde o žiadny ‘realitný armagedon’, ale o zákonitý pokles po prudkom raste. Banky navyše nezdvihli úrokové sadzby o likvidačné percentá, takže pri reálne nastavenej cene môže byť výška splátky dokonca nižšia ako v druhom kvartáli minulého roka,“ naznačuje Peter Vozár z trnavskej realitnej kancelárie Re/Max Developer.

Predávajúci žijú v minulosti

Najväčšie zmeny sa týkajú kupujúcich. Čas, kedy mohli svoju nehnuteľnosť predať veľmi výhodne, sú nateraz minulosťou. „V aktuálnej situácii sa drvivá väčšina predávajúcich musí rozlúčiť s tým, že predá nehnuteľnosť v cene spred 10 mesiacov. Je to nereálne. Každý záujemca po obhliadke žiada korekciu ceny,“ hovorí Sopko.

Aj keď čas predávajúcich tento fakt akceptuje, neplatí to o všetkých. „Predávajúci tak trochu ešte žijú v minulosti, ešte počúvam argumenty typu – sused to predal drahšie a podobne. Veľmi ťažko je ich presvedčiť, že musia trochu zreálniť svoje cenové očakávania,“ vysvetľuje Igor Kliman, realitný maklér z nitrianskej kancelárie Re/Max Family .

Ešte pred rokom na trhu platilo, že kto chce kupovať, musí sa rýchlo rozhodovať. Už je to však neaktuálne. Kupujúcich je totiž výrazne menej. „Predávajúci sa dostávajú pod tlak, ktorý na nich vyvíja takmer neexistujúci dopyt. Časť z nich si to uvedomuje a snaží sa zracionalizovať svoje predstavy, najmä čo sa výšky predajnej ceny týka,“ konštatuje Katarína Melník, obchodná riaditeľka realitnej spoločnosti Lexxus.

Podľa jej slov dnes nepraje obdobie tým, ktorí potrebujú svoju nehnuteľnosť predať v krátkom časovom horizonte, prípadne majú nastavené cenové úrovne na doterajších hladinách.

Makléri pritom upozorňujú aj na fenomén vzniku nedôveryhodných predávajúcich.

„Zo skúseností viem, že nie je nič horšie ako predávať nadhodnotený dom. Keď je cena príliš vysoko nad trhovou hodnotou, zbytočne leží na realitnom trhu a skôr či neskôr ju treba znížiť. Takže okrem výraznej zľavy majiteľ riskuje aj status ‘nedôveryhodná ponuka’, ktorú nehnuteľnosť dostane, keď je príliš dlho na trhu,“ hovorí Peter Janči z realitnej kancelárie Kancelária Re/Max Regallia.

Ceny dole

Platí však, že predaje sa výrazne zastavili a priemerná doba predaja sa výrazne predĺžila. „Momentálne je situácia taká, že investori vyčkávajú na vystresované predaje, kupujúci reagujú skôr na výhodné alebo unikátne ponuky. Doba predaja sa predĺžila z 30 na 60 dní,“ konštatuje Filip Žoldák z realitnej kancelárie Herrys.

Dôležitú úlohu v predĺžení predaja nehrá len širšia ponuka, ale aj zmena štruktúry kupujúcich. „Dnes nakupujú len klienti, ktorí mali kúpu naplánovanú dlhodobo. Nejde o unáhlené rozhodovanie za účelom ‘akciových cien’. Klienti vo všeobecnosti vnímajú neistotu a tým pádom sa dostávajú do módu očakávaní,“ vysvetľuje Melník.

Celkom logicky tak ceny starších bytov začínajú klesať. „Ceny už padli o desať percent (v niektorých prípadoch aj viac) a úprimne si myslím, že k jemnej korekcii ešte dôjde,“ myslí si Sopko. Niektorí makléri pritom súčasnú situáciu prirovnávajú k realitnej kríze spred 13 rokov.

„Situácia za posledné mesiace mi vo veľkej miere pripomína obdobie rokov 2009 – 2014, kedy sa tesne pred prechodom na euro a následne po prijatí eura v roku 2009 realitný trh výrazne spomalil,“ porovnáva Peter Gánovský, majiteľ realitnej kancelárie Re/Max Grand v Poprade.

Podľa jeho slov sa vtedy začalo obdobie šiestich až siedmych rokov, ktoré bolo príznačné klesajúcimi cenami, vysokým počtom ponúkaných nehnuteľností a kupujúcimi, ktorých bolo na počet ponúkaných nehnuteľností pomerne málo.

„Ceny sa v Poprade oproti roku 2021 prepadli zhruba o 10 až 15 percent, vyhliadkovo očakávam v roku 2023 prepad o ďalšie výrazné percentá, predpokladám prepad na úrovni 15 percent,“ naznačuje Gánovský.

Projekty radšej zastavia

Zlacňovanie sa dotýka a bude dotýkať starších bytov. Pri nich môže dôjsť k zmene výslednej ceny zo dňa na deň, keďže ju určuje neraz súkromník a jeho potreba predať čo najskôr. Makléri si však nemyslia, že sa výrazné cenové korekcie dotknú aj novostavieb.

„Pokiaľ napríklad developeri pri novostavbách nedosiahnu svoju minimálnu maržu, projekty pozastavia. Nebudú ich stavať so stratou. Tým pádom opäť klesne už aj tak veľmi malá ponuka. Opäť začne výrazne prevládať dopyt a ceny opäť stúpnu. Sú to jednoduché ekonomické zákony,“ naznačuje Glos.

Predpovedá, že môže dôjsť aj k odkladu mnohých projektov. „Je možné, že viaceré projekty sa odložia do ‘šuflíka’ ako to bolo v roku 2008 a developeri budú čakať na vývoj situácie, čo opäť spôsobí obmedzenejšiu ponuku a rast dopytu,“ myslí si Glos.

Situáciu môže v nasledujúcich mesiacoch ovplyvňovať politika zvyšovanie cien úrokových sadzieb, vysoká inflácia, ale aj obavy z ďalšieho vývoja.

„Kupujúcim vlievam nádej, že rok 2023, bude podľa môjho názoru jedným z ďalších dvoch až troch rokov, kedy budú predajné ceny klesať, na druhej strane, bude oveľa ťažšie sa dostať k bankovému financovaniu, kvôli nevýhodným úrokovým sadzbám,“ uzatvára Gánovský.

Zdroj:  index.sme.sk

Autor: Tomáš Vašuta

Daň z nehnuteľnosti a priznanie v roku 2023

Získali ste v roku 2022 pozemok, stavbu, byt alebo nebytový priestor? Zo zákona o miestnych daniach vám vyplývajú povinnosti.

Daň sa neplatí spätne

Zdaňovacím obdobím pri dani z nehnuteľností je kalendárny rok. Daň z nehnuteľností sa platí v aktuálnom roku, teda v roku 2023 daňovníci zaplatia daň na rok 2023. Naplatia ju spätne.

Vznik daňovej povinnosti

Daňová povinnosť vzniká 1. januára zdaňovacieho obdobia nasledujúceho po zdaňovacom období, v ktorom sa daňovník stal vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti, ktorá je predmetom dane. Ak teda daňovník získal nehnuteľnosť počas roku 2022, do 31. januára 2023 musí oznámiť správcovi dane vznik daňovej povinnosti.

Zánik povinnosti

Daňová povinnosť zaniká 31. decembra zdaňovacieho obdobia, v ktorom daňovníkovi zanikne vlastníctvo, správa, nájom alebo užívanie nehnuteľností. Ak daňovník počas roku 2022 nehnuteľnosť predal alebo prestal prenajímať, jeho daňová povinnosť zaniká k 31. decembru 2022. Túto skutočnosť oznámi správcovi dane do 31. januára 2023.

Oznámenie

Dôležité je tiež vedieť kto, akým spôsobom a komu oznamuje vznik a zánik daňovej povinnosti v súvislosti s daňou z nehnuteľností.

To, ako si správne a bezchybne vykonať svoje povinnosti, ktoré súvisia s vaším majetkom, vám pomôže aj seriál Hospodárskych novín Dane 2023.

Štartuje už v januári, potrvá do konca marca a v tomto období nájdete v tlačených HN každý deň kvalitné a komplexné témy o daniach a odvodoch pre živnostníkov i tých, ktorí podnikajú formou s. r.o.

 

Zdroj:  hnonline.sk

Jedna kríza chatám priala, druhá už nie

Po dvoch rokoch otočka. Zatiaľ čo počas pandémie sa rekreačné nehnuteľnosti tešili veľkej popularite, teraz o ne záujem prudko upadá.

Petra Uhráková

Bratislava – Liptovský Ján je jedna z periel slovenského turizmu. Vchádza sa tadiaľ do obľúbenej Jánskej doliny. A výhody miesta v srdci Liptova sa snažia využiť aj podnikatelia. Miesto ponúka niekoľko penziónov a hotelov. Možno si prenajať chatu či izbu alebo ju rovno aj kúpiť. Napríklad projekt Sankt Johannes v Liptovskom Jáne ponúka luxusné chalety a zruby. Prvá etapa s chaletmi sa vypredala za mesiac od spustenia výstavby. „Predaj sme spustili v roku 2021, pričom si v tejto etape naša spoločnosť nechala jeden chalet, ktorý budeme prenajímať. Predajná cena sa pohybovala v rozmedzí od 2 265 do 2 995 eur za štvorcový meter podľa vybavenia,“ hovorí pre HN manažér projektu Karol Grúň. Na ilustráciu, tieto ceny sú na úrovni starších bytov v Bratislave.

Liptov letí, inak je pri chatách výpredaj

Po rýchlom predaji sa developer Euro Bauer rozhodol pokračovať druhou etapou – zrubmi. „Momentálne riešime zmenu a rozšírenie územného plánu pre druhú etapu, kde nám zastupiteľstvo odsúhlasilo náš zámer. Celá agenda bude pripravená v roku 2023,“ približuje Grúň. Druhá etapa ponúka šesť zrubov s dispozíciou od 88 do 253 štvorcov, s počiatočnou cenou 2 620 eur za štvorcový meter. „Cena 90-metrového zrubu sa začína na sume 236-tisíc eur. Najdrahší zrub má výmeru 478 štvorcových metrov a jeho cena sa začína na sume 607 200 eur,“ hovorí manažér projektu. Situácia v Liptovskom Jáne je však z hľadiska celého Slovenska paradoxná. Vychýrenej lokalite sa darí, no inak dopyt po chatách padá. To potvrdzuje aj Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, podľa ktorého rekreačné objekty zažívali boom spolu s vypuknutím pandémie. „Klienti, v mnohých prípadoch pracujúci z domu, pristúpili ku kúpe rekreačnej nehnuteľnosti, kde komfortnejšie prežívali lockdowny ako v bytoch. Ďalším motivačným faktorom na kúpu rekreačnej nehnuteľnosti bolo obmedzenie cestovania. Uvoľnenie tohto silného dopytu prišlo na prelome roku 2021 a 2022,“ hovorí prezident asociácie. Zároveň však dodáva, že v súčasnosti trh pociťuje zníženie záujmu o kúpu všetkých nehnuteľností.

Ceny padajú

Trend poklesu potvrdzujú aj dáta nehnuteľnosti.sk, podľa ktorých sa dopyt po tomto type nehnuteľností v roku 2020 zvýšil až o 50 percent. Rovnako vtedy rástli aj ich ceny, a to až o 40 percent medziročne. Teraz však rastie ponuka. Tá sa na portáli medziročne zvýšila o 30 percent, čo predstavuje spolu približne 2 500 nehnuteľností na predaj. Majitelia sa tak objektov zbavujú, čo je oproti covidovým časom otočka. „Číslo sa týka rekreačných domov, chát a chalúp. Ťažšie to už je s apartmánmi, keďže sem často spadajú aj byty v rôznych menších mestách a dedinách,“ vysvetlil analytik spomínaného portálu Michal Pružinský. V prípade apartmánov je na portáli približne 600 takýchto ponúk. Ceny chát počas covidu vyleteli, ale teraz zas padajú. Podľa Viktora Obtuloviča, odborníka na reality spoločnosti FinGo, v niektorých krajoch klesli aj o tretinu. Zlacňovaniu sa vyhli len lukratívne lokality. „Nehnuteľnosti v rekreačných a vychytených lokalitách, ako sú Vysoké Tatry, Donovaly či Nízke Tatry, si svoje ceny ešte stále držia,“ tvrdí Obtulovič. Na ilustráciu developerské projekty v Tatranskej Lomnici sa predávajú aj za viac ako deväťtisíc eur za štvorcový meter. Priemerná cena chaty v Tatrách sa zas podľa Pružinského pohybuje okolo 180-tisíc eur a pri apartmánoch je to len o 20-tisíc eur menej. „Oproti minulému roku je to približne o 10 percent viac a oproti roku 2020 nárast predstavuje okolo 30 percent,“ povedal Pružinský.

Nemajú úžitok

Okrem ukončenia pandemických opatrení trh s rekreačnými nehnuteľnosťami ovplyvnilo aj niekoľko ďalších faktorov. Analytik Realitnej únie Vladimír Kubrický medzi ne radí napríklad aj príchod zimy, zmenu nálady na trhu či zníženú kúpyschopnosť Slovákov. „Rekreačné nehnuteľnosti sa väčšinou nakupujú na jar, no ľudia s kúpou takýchto nehnuteľností vyčkávajú aj pre aktuálnu situáciu na realitnom trhu. Zároveň ich však ovplyvňujú aj prestrelené ceny. Niektorí záujemcovia o rekreačnú nehnuteľnosť radšej zamierili do zahraničia, kde môžu kúpiť nehnuteľnosť lacnejšie,“ vysvetľuje Kubrický. S aktuálnou situáciou sa však spája aj vysoká inflácia, pred ktorou sa, naopak, môžete nákupom nehnuteľnosti ubrániť. Palenčár si preto myslí, že na predaj zatiaľ nie je vhodné obdobie. „Predať nehnuteľnosť v čase vysokej inflácie považujem za rozumný iba v prípade, ak má klient možnosť výhodne investovať získané prostriedky. V opačnom prípade sa financie vzhľadom na infláciu znehodnotia,“ doplnil. Posledný dôvod je prostý – ľudia ich nevyužívajú. „Takisto pri nastupujúcej kríze rekreačné nehnuteľnosti bývajú často prvé, ktorých sa ľudia zbavujú,“ dokončil Pružinský.

Zdroj: Hospodárske noviny

Autor: Petra Uhráková

Komu sa oplatí hypotéka a pri akom príjme ju dostanete? Pre HN odpovedajú experti

Banky postupne zvyšujú úrokové sadzby. Experti pre HN preto radia, či akú veľkú fixáciu si môžete zvoliť, alebo či je refinancovanie dobrý nápad.

Éra superlacných hypoték sa nateraz skončila a momentálne dostanete úvery za rekordné sumy. Budú úroky naďalej rásť? Je lepšie si zobrať päťročnú alebo 10-ročnú fixáciu? Nami oslovení analytici vám poradia, ako správne reagovať.

Vysvetľujú aj to, prečo je dôležité zostať vo svojej banke, ak sa vám končí fixácie alebo aké poplatky vás čakajú pri vybavovaní úverov. Na prvé otázky odpovedá riaditeľka pre úvery spoločnosti FinGO.sk Eva Šablová a na posledné dve investičný analytik z tej istej spoločnosti František Burda.

Komu sa momentálne oplatí hypotéka a aký príjem v súčasnosti bude stačiť na jej získanie?

Ak už má človek vyhliadnutý byt či dom, s kúpou nehnuteľnosti a s hypotékou by nemal vyčkávať. Neustále zvyšovanie úrokových sadzieb a prísnejšie podmienky pre úverový strop ľuďom starším ako 40 rokov v novom roku môžu sťažiť cestu k financovaniu bývania. Pri rozhodovaní je podstatné aj to, či si už človek vyhliadol nehnuteľnosť, ktorá spĺňa jeho parametre. Ak má možnosť ju financovať, nemal by čakať. Napríklad na hypotéku vo výške 100- tisíc eur sa mladý človek bez ďalších úverových záväzkov kvalifikuje s minimálnym čistým príjmom okolo 1120 eur mesačne.

Očakávate ďalej rast úrokových sadzieb alebo dosiahli svoj vrchol?

Predpoklad rastu úrokov je vysoký aj vzhľadom na avizované ďalšie zvyšovanie základných úrokových sadzieb Európskej centrálnej banky. Či tento trend ustane v budúcom roku, alebo o tri roky, nedokáže za súčasnej situácie predikovať nikto. Keďže úrokové sadzby budú ďalej rásť, ľudia môžu očakávať, že ich hypotéka bude v budúcom roku ešte drahšia. Zrejme sa s novým úrokom nedostanú pod úroveň štyroch percent..

Je lepšie zobrať si teraz päťročnú alebo 10-ročnú fixáciu, napríklad aj s vyšším úrokom?

Voľba fixácie je individuálna záležitosť a mala by byť posudzovaná vzhľadom na konkrétne plány každého človeka. Ľudia, pre ktorých je kľúčové platiť čo najnižšie splátky, budú spokojnejší s päťročnou fixáciou, naopak tí, pre ktorých je dôležitá istota, si radšej priplatia za desaťročnú viazanosť. V súčasnej situácii odporúčam zaviazať si úrok aspoň na päť rokov. Rozdiel medzi ponukou úrokových sadzieb pri päťročnej a 10-ročnej fixácii je medzi jednotlivými bankami rôzny. Zatiaľ čo v jednej banke môže byť rozdiel len 0,2 percenta, inde sa rozptyl zdvojnásobuje a dosahuje hodnotu 0,4 percenta. Ak však porovnáme najnižšiu ponuku na trhu pri päťročnej a 10-ročnej viazanosti, rozdiel je už pomerne výrazný: top ponuka pre päťročný fix je 3,30 percenta a pre 10-ročný fix je 3,95 percenta. Keďže ide o dve rôzne banky, podmienky na získanie tejto najnižšej úrokovej sadzby nemusí ten istý klient splniť v každej z bánk. Preto je nutné poznať detaily ponuky a zistiť si, či konkrétne vy máte šancu splniť ich, resp. čo všetko daná top ponuka obnáša.

Žiadne zlacňovanie bytov, naopak môžu mierne zdražieť, hovorí pre HN jeden z lídrov trhu

Odporúčate si zobrať novú hypotéku, ak sa mi končí fixácia v tomto alebo budúcom roku?

Odporúčam urobiť si prieskum trhu a v banke s najvýhodnejšou ponukou si nechať schváliť refinančnú hypotéku so súčasnými úrokmi už šesť mesiacov pred výročím fixácie pôvodnej hypotéky. Po podpise zmluvy máte polrok na čerpanie úveru. Niekde je táto lehota dokonca 12 mesiacov. Týmto spôsobom využijete pôvodnú nízku úrokovú sadzbu do konca obdobia fixácie a vyhnete sa pokute za predčasné splatenie. Ak vám v čase výročia fixácie po spomínanom polroku či roku pôvodná banka ponúkne lepšie podmienky ako refinančná banka, kde máte schválený refinančný úver, nemusíte prechádzať do inej banky, ale jednoducho budete pokračovať v splácaní pôvodnej hypotéky a novú hypotéku tým pádom nebudete čerpať. Dokonca odporúčam, aby si klienti v pobočke banky skúsili vyjednať ešte lepšie podmienky, ako dostali v refixačnom liste. Hlavne ak ste aktívnym klientom, banka nebude chcieť o vás prísť a možno sa podarí nový úrok ešte znížiť. Naopak, ak nová ponuka bude horšia, môžete dokončiť refinancovanie úveru vyžiadaním vyčíslenia z pôvodnej banky a presunúť si hypotéku s vopred schváleným výhodnejším úrokom do inej banky.

Na aké nečakané výdavky spojené s hypotékou má človek myslieť?

Dnes už mnohé banky poskytujú refinančné úvery s poplatkom za jej spracovanie, niektoré však pri refinancovaní úveru ponúkajú 100 percentnú zľavu z poplatku za poskytnutie úveru. V závislosti od banky sa výška poplatku pohybuje vo výške od 0 eur až do 1-tisíc eur. Sú banky, ktoré ho ešte stále neúčtujú alebo poplatok odpustia, ak si k nim klient prenesie platobný styk či presmeruje výplatu a na účte bude robiť aktívne operácie ako platenie kartou, úhrady opakovaných platieb prostredníctvom trvalých príkazov a inkás či využívanie mobilnej aplikácie banky.  Dôležité je urobiť si prehľad o poplatku za vedenie účtu, ktorý si obvykle pri refinancovaní v novej banke musí klient zriadiť, aby mal nárok na lepšie sadzby. Okrem bankových poplatkov je potrebné  počítať aj s nákladmi na vypracovanie znaleckého posudku či s poplatkom za vklad záložných zmlúv do katastra. V niektorých prípadoch je možné ušetriť tým, že banka využite pôvodný znalecký posudok. Skúsený finančný sprostredkovateľ vie klientovi poradiť, kde a ako sa dajú spomínané poplatky minimalizovať.

Je podľa vás refinancovanie hypoték dobrý nápad?

To závisí od aktuálnej situácie konkrétneho človeka. V prípade, že sa mu končí obdobie fixácie tento alebo budúci rok, tak odporúčam zostať vo svojej banke až do výročia fixácie a zároveň si už teraz nechať schváliť nový úver v banke, ktorá má aktuálne najvýhodnejšie podmienky. V prípade, že sa klientovi končí fixácia až o niekoľko rokov, tak bude pravdepodobne rozumnejšie zostať vo svojej banke. Väčšina dlžníkov dnes spláca svoje hypotéky s úrokom okolo jedného až dvoch percent a v prípade, ak by prešli do inej banky, skokovo by sa im navýšili úroky a samozrejme aj mesačné splátky. Niekto môže mať obavy z toho, že úroky na hypotékach budú o dva, tri roky ešte výrazne vyššie ako dnes. To sa môže, ale nemusí stať. Ľudia sa na takúto situáciu navyše môžu začať pripravovať už teraz. Odporúčam si prepočítať súčasnú hypotéku s aktuálnym úrokom a začať si sumu, o ktorú sa mi pravdepodobne zvýši splátka hypotéky, cielene odkladať a vytvoriť si tak návyk na horšie obdobie, ktoré môže po výročí fixácie prísť. Takto ušetrené prostriedky môže dlžník v budúcnosti použiť na zníženie dlhu a korekciu mesačnej splátky. Zároveň si už dnes svoj rozpočet pripraví na to, čo ho môže po úprave úrokovej sadzby čakať.

Ceny nehnuteľností boli prestrelené, vidíme ich signifikantný pokles, hovorí v HNtelevízii realitný expert

Ktoré banky momentálne dávajú hypotéku aj bez toho, aby mal žiadateľ už vybratú nehnuteľnosť?

UniCredit bank a ČSOB banka schvaľujú úvery na nešpecifikovanú nehnuteľnosť s tým, že klientovi overia bonitu, čiže posúdia schopnosť splácať hypotéku v požadovanej výške pri aktuálnych príjmoch a výdavkoch, a následne mu umožnia podpísať úverovú zmluvu s konkrétnymi podmienkami. Následne má človek šesť resp. osem mesiacov na to, aby doložil znalecký posudok na vhodnú nehnuteľnosť ako zabezpečenie tohto úveru. Počas tejto doby mu banka garantuje podmienky v podpísanej úverovej zmluve. V čase zdražovania hypoték je to výborná možnosť schváliť si vopred úver aj bez toho, aby ste mali vybranú konkrétnu nehnuteľnosť. Alternatívou môže byť napríklad mBank, ktorá garantuje po schválení žiadosti o úver ponuku 30 dní, avšak úverovú zmluvu môžete podpísať až potom, ako do 60 dní predložíte znalecký posudok a banka ho posúdi a finálne schváli žiadosť.

Ak má človek na účte 1-tisíc alebo 2-tisíc eur, odporúčate radšej splatiť časť hypotéky alebo ďalej investovať?

Na finančné trhy vplýva tento rok viacero negatívnych faktorov, preto je cena akcií a fondov oveľa nižšia ako na konci roka 2021. Preto odporúčam tieto peniaze investovať, z dlhodobého hľadiska môžu zarobiť oveľa viac percent ako je aktuálna výška úrokových sadzieb pri hypotékach.

Do čoho momentálne sa dá investovať?

Investovať môžete do rôznych nástrojov, no momentálne by som si vybral nákup akcií amerických firiem. Pokiaľ si človek netrúfa vybrať si konkrétne akcie, má možnosť investovať do ETF fondov alebo klasických podielových fondov zameraných na Spojené štáty. Fondy majú nakúpené akcie amerických firiem, prípadne z majetku fondu majú väčšiu časť zainvestovanú v USA.

 

Zdroj: hnonline.sk

Autor: Filip Mišudík

Ľudia sa zbavujú chát a chalúp, ceny padli o tretinu

Predaj rekreačných nehnuteľností vystrelil o 1 600 percent, ceny však výrazne klesli. Ľudia už prevádzku „druhého domova“ neutiahnu

Zuzana Kullová

Kúpiť chalupu, chatu či inú rekreačnú nehnuteľnosť sa v čase pandémie covidu javilo ako dobré riešenie. Vláda takto pred dvomi rokmi zo dňa na deň vyhlásila núdzový stav, zakázala presun ľudí z okresu do okresu, na cestu do práce sa bolo treba preukázať takzvaným covidovým pasom.

Zostávať dlhodobo v uzatvorenom byte sa mnohým Slovákom zdalo neznesiteľné. Časť ľudí siahla pomocou úspor a úveru po kúpe rekreačnej nehnuteľnosti ako vhodnej investícii a to povzbudilo mnohých majiteľov takýchto objektov nadsadiť ceny viac, ako bola ich reálna hodnota. Teraz sa dopyt po nich výrazne znížil a nastúpil opačný trend, ovplyvnený viacerými faktormi.

Pandémia zamiešala karty

V závislosti od štandardu a očakávaní sa dali v roku 2020 na trhu kúpiť klasické staršie domy s neobytnou povalou či malé chaty už od 20-tisíc eur. Za zrekonštruované bývanie si majitelia pýtali o polovicu či sto percent viac. Výsledkom bol nielen medziročný cenový nárast, ktorý realitné kancelárie vyčíslili na 15 až 20 percent, ale aj ponuky, ktoré boli cenovo nadhodnotené o 50 až sto percent oproti reálnej hodnote. Finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik už vtedy upozorňoval, že túto investíciu si treba poriadne zvážiť.

„Po prvé, bolo treba realisticky zvážiť, či ľudia skutočne budú mať chuť a čas venovať sa chate alebo chalupe. Každý dom potrebuje neustálu údržbu, zvlášť keď už má niekoľko desiatok rokov. Nehovoriac o rekonštrukcii, ktorú dnes nemožno bez dohľadu zveriť hocikomu. Zanedbaná údržba okamžite znižuje cenu nehnuteľnosti,“ objasňuje dôvody M. Búlik. „Po druhé, mnohí Slováci realisticky neodhadli čas strávený na vidieku a toto nadšenie po pár mesiacoch neraz rýchlo opadlo,“ dopĺňa. Mnohí Slováci sa obávali, ako takúto nehnuteľnosť financovať. V prípade rekreačných chát banky typicky skracovali splatnosť hypoték na osem až desať rokov, čo v praxi znamenalo takmer trojnásobne vyššiu splátku. Takéto financovanie mohlo podľa M. Búlika výrazne predražiť cenu kupovaného domu. Miera prefinancovania sa pohybovala pred dvomi rokmi od 60 do 70 percent, čiže výrazne nižšie, než bolo typické 80-percentné prefinancovanie rodinných domov. Dnes je všetko inak.

Postupné sprísňovanie menovej politiky Európskou centrálnou bankou (ECB) prináša aj zdražovanie hypoték na Slovensku. Očakáva sa, že základná úroková sadzba ECB v decembri dosiahne 2,5 percenta a v roku 2023 prekoná hranicu troch percent, prípadne až 3,5 percenta. Do toho vstúpil ďalší faktor, a to že Slováci sa pod vplyvom extrémne rastúcich výdavkov domácností, drahých hypoték a vysokých cien energií začali týchto „nepotrebných“ nehnuteľností v uplynulých týždňoch zbavovať. Na trhu stúpa ich počet a čo-to už prezrádzajú aj konkrétne dáta z realitného trhu.

Rast cien sa už skončil

Fakt je, že zatiaľ sa na realitnom trhu znížil počet predajov klasických nehnuteľností a v ponukách realitných kancelárií sa hromadia inzeráty. „Skončil sa dvojciferný rast úverov na bývanie, s ktorými sa roztrhlo vrece najmä pri jarnej refixácii úverov na bývanie, keď boli úrokové sadzby nižšie ako v súčasnosti. Tie sa postupne vyšplhali z jedného percenta až na tri percentá, takže táto vlna záujmu Slovákov sa skončila,“ prezrádza výkonný riaditeľ dohľadu a finančnej stability Národnej banky Slovenska (NBS) Vladimír Dvořáček. A zastavil sa už aj strmý rast cien nehnuteľností na tuzemskom realitnom trhu. Ešte začiatkom tohto roka ceny rástli pri bytoch takmer o 30 percent, čo je veľmi vysoké číslo aj v kontexte iných európskych štátov. „Podobne ako pri úveroch na bývanie, aj tu vidíme spomalenie,“ spresňuje riaditeľ odboru finančnej stability NBS Marek Ličák.

Mnohí Slováci však už pred časom investovali do druhej či ďalšej nehnuteľnosti, ktorá im mala slúžiť skôr na príležitostnú rekreáciu, relax či prenájom. Analytici zaznamenali už pred letom jasný trend ich cenového poklesu a súčasná situácia to potvrdzuje. Záujem o kúpu chaty a chalupy po dvoch rokoch ochladol. Oproti minulému roku klesla túžba ľudí zaobstarať si rekreačnú nehnuteľnosť o 20 až 30 percent. „Pokles dopytu už momentálne cítia rekreačné nehnuteľnosti i ‚luxusný segment‘,“ tvrdil v lete pre TREND odborník na realitný trh z FinGo.sk Viktor Obtulovič.

Počas najbližších mesiacov sa ukáže, v akej kondícii realitný trh naozaj je. „Všetko závisí aj od toho, či ECB pristúpi k ďalšiemu sprísneniu úrokových sadzieb s cieľom, aby sa vyhla inflačnej špirále, alebo zachová základnú úrokovú sadzbu na súčasných hodnotách,“ objasňuje.

Ponuka chát rastie

Mnohí majitelia rekreačných nehnuteľností, ktorí pri kúpe svojej nehnuteľnosti počítali s tým, že im minimálne časť roka bude zarábať, sú z vývoja situácie sklamaní. Nie vždy sa im to darí, pretože mnohí Slováci majú v čase energetickej krízy hlboko do peňaženky.

Ako pre TREND hovorí prezident Národnej asociácie realitných kancelárií (NARKS) Ján Palenčár, podľa štatistík z prvého polroka 2022 bol záujem o kúpu rekreačných nehnuteľností ešte stále veľký. „Dôležitým indikátorom ďalšieho vývoja v tejto oblasti bude štatistika transakcií za druhý polrok 2022. Na základe zaznamenaných reakcií klientov však môžem konštatovať, že aj v oblasti rekreačných nehnuteľností došlo k poklesu dopytu. Predpokladám, že tento trend bude pokračovať,“ spresňuje.

Ak niekto vlastní pasívnu nehnuteľnosť, teda takú, ktorá mu negeneruje nájomný príjem, bude musieť ešte viac zvážiť jej náklady na prevádzku. Tie sa niekedy dajú aj stlačiť, no v mnohých prípadoch je to nemožné. „Je bežné, že časť rekreačných nehnuteľností sa ‚zazimuje‘. Chata sa vtedy nevyužíva a v zimnej sezóne má minimálne náklady.

Ďalšou prirodzenou reakciou je obnova nehnuteľnosti s cieľom znížiť tepelné straty. Rovnako ako bežné garáže, ktoré obvykle nie sú vykurované, takže náklady nemajú dôvod rásť,“ vysvetľuje J. Palenčár.

Nárast ponuky rekreačných nehnuteľností na predaj vidia aj realitné portály. „Mnohí ľudia si kupovali chaty a chalupy, lebo chceli odísť z mesta v čase, keď sa nedalo chodiť von. Aktuálna situácia je však už úplne normálna a nemáme žiadne covidové opatrenia. Mnohí z nich už preto na chatárčenie, respektíve chalupárčenie skrátka nemajú dôvod,“ objasňuje pre TREND senior PR manažér portálu Nehnuteľnosti.sk Peter Porubský. Aktuálne trendy za posledný rok badať podľa neho v najobľúbenejších lokalitách, napríklad na Liptove, Kysuciach, v Terchovej a okolí.

—-

„Dôležitým indikátorom ďalšieho vývoja v oblasti rekreačných nehnuteľností bude štatistika transakcií za druhý polrok 2022.“

Ján Palenčár prezident NARKS

—-

Slováci sa pod vplyvom extrémne rastúcich výdavkov začali „nepotrebných“ nehnuteľností zbavovať

Nárast ponuky rekreačných nehnuteľností na predaj vidia aj realitné portály

—-

10 rokov, na toľko banky skracovali splatnosť hypoték v prípade rekreačných chát

.

Zdroj: Trend; NEHNUTEĽNOSTI

Autor: Zuzana Kullová

Obnova bytového domu

Investované peniaze sa teraz vrátia oveľa rýchlejšie. Systematická obnova budovy dokáže znížiť energetické náklady na nehnuteľnosť v niektorých prípadoch až o 80 %, čo je skutočne zaujímavé číslo nielen pri súčasných cenách energií. Čo obnova zahŕňa a ako sa na ňu dajú výhodne získať finančné prostriedky?

Majitelia domov, bytov aj kancelárskych priestorov, jednoducho každého druhu nehnuteľnosti, v ktorej sa kúri a svieti, očakávajú ťažkú zimu a ešte náročnejší budúci rok. Dôvodom sú najmä extrémne vysoké ceny palív a elektriny. Výhodu majú tí, ktorí v predchádzajúcom období obnovili nehnuteľnosť spôsobom, ktorý znížil jej energetickú náročnosť a eliminoval tepelné mosty, prípadne urobili ďalšie úpravy.

Na obnovu budovy však nie je neskoro ani teraz. Znižovanie cien energií je v nedohľadne a navyše sa na účel obnovy dajú využiť zaujímavé príspevky tak pre rodinné, ako aj pre obytné domy.

Kde začať?

Opravy a sanácie, ktoré stoja najviac peňazí, ale zároveň prinášajú aj najväčšiu úsporu, zahŕňajú sanáciu navlhnutých múrov, rekonštrukciu fasád, zateplenie a opravu strechy. Odborníci odporúčajú, skôr než sa do čohokoľvek pustíte, mať vypracovaný komplexný projekt obnovy. „Základným pravidlom, ktorým by sme sa mali riadiť pri obnove, je požadovať doriešenie detailov ešte v projektovej fáze. Často sa zabúda napríklad na to, že najväčšie úniky tepla sú cez netesnosti stavieb alebo priliehajúcich konštrukcií a ich napojenia, čiže ide o detaily. Kľúčové technológie sú stále tie isté, a to kvalitná hydroizolácia, kvalitný plášť budovy a kvalitná strecha,“ radí odborník na obnovu bytových domov Branislav Augustín zo Sika Slovensko.

Komplexná obnova

Najväčší efekt aj najväčšiu úsporu prinesie takzvaná komplexná obnova budovy. Tá okrem už spomínaných vecí zahŕňa aj obnovu rozvodov (vody, kanalizácie, elektriny, plynu), výmenu okien, dverí a v prípade obytných domov aj rekonštrukciu spoločných priestorov vrátane pivníc a obnovu výťahu.

Komplexná obnova prinesie nielen úsporu na energiách, ale navyše predĺži životnosť nehnuteľnosti a zvýši jej hodnotu. Je dokázané, že kvalitnou rekonštrukciou dokážete znížiť energetické náklady v niektorých prípadoch až o 80 %.

Kde na to vziať?

Na zateplenie a opravu fasády a obnovu starších rodinných domov (15 rokov a viac) možno využiť dotáciu Slovenskej agentúry životného prostredia. Podmienkou na jej získanie je dosiahnutie aspoň 30-percentnej úspory primárnych energetických zdrojov. Maximálna výška príspevku na dom je 16 600 € a možno o ňu žiadať aj spätne, teda až po vykonaní obnovy.

Bytové domy môžu získať financie na obnovu prostredníctvom úveru zo Štátneho fondu rozvoja bývania. Úroky sú od 0 do 2 % a splatnosť 20 rokov. Poskytnutú pôžičku treba vyčerpať do 31. decembra 2023 a bytový dom musí po rekonštrukcii mať:

• lepšie tepelno-technické vlastnosti stavebnej konštrukcie,

• zmodernizovaný vykurovací systém vrátane rozvodov a hydraulického vyregulovania,

• nainštalované termoregulačné ventily aj systémy merania a riadenia s cieľom znížiť spotrebu energie,

• zmodernizované osvetlenie bytového domu a spoločných priestorov tak, aby sa šetrili náklady na elektrinu,

• zmodernizovaný výťah a

• odstránené systémové poruchy bytového domu zateplením, čo opäť zníži spotrebu energie.

Chyby pri zatepľovaní

Prvou a zásadnou chybou je, že sa zatepľujú vlhké múry alebo sa práce robia v nevhodnom počasí. Na sanáciu vlhkých múrov pritom existuje viacero systémových riešení. Napríklad rýchlo a efektívne zbaví murivo vlhkosti injektáž vodoodpudzujúcou hmotou. Povrch sa následne ošetrí paropriepustnou sanačnou maltou a tenkovrstvovou omietkou na báze vápna bez cementu.

„Injektážne materiály sú veľmi praktické, pretože netreba robiť dvojité vŕtanie ani utesňovať injektážne otvory. Dajú sa použiť na vysušenie všetkých typov murovaných stien a je možné ich realizovať len z jednej strany muriva – buď iba z interiéru, alebo iba z exteriéru,“ pokračuje B. Augustín, odborník na obnovy a rekonštrukcie zo Sika. „Tieto systémy murivo efektívne vysušia a zároveň zabránia ďalšiemu vlhnutiu, čo je pred následnou úpravou fasády skutočne dôležité.“

Ďalšími častými chybami, ktorým sa treba vyhnúť, je použitie nesprávneho materiálu, zateplenie iba jednej, severnej strany a ponechanie pôvodných okien a dverí. Dôvod je jednoduchý – nie sú peniaze. V tom prípade odborníci odporúčajú zvážiť, či sa do obnovy vôbec pustiť, pretože úspora na kúrení/chladení nebude taká, aká sa očakáva.

„Typ aj hrúbku izolácie treba navrhnúť individuálne a konkrétne pre každú jednu stavbu. Pre kvalitu zateplenia je dôležitá hrúbka izolačnej vrstvy a rovnako tak jej schopnosť tepelne izolovať. Štruktúra niektorých tepelnoizolačných materiálov izoluje pri rovnakej hrúbke lepšie ako iné, napr. biele a grafitové EPS,“ upozorňuje B. Augustín.

Kvalita, ktorá šetrí náklady

Všetky práce odporúča zveriť do rúk firmám, ktoré majú dobré odporúčania a referencie, ktoré poznajú materiály aj správny postup prác a ktoré, samozrejme, za svoju prácu aj ručia.

„Najlacnejšie riešenia často nevydržia ani svoju deklarovanú životnosť, naopak drahšie systémy fungujú dlhšie. Dôraz kladiem na slovo systémy – to je alfa a omega kvalitnej obnovy budovy,“ uzatvára odborník zo Sika.

.

Zdroj: GoodWill; STAVEBNÍCTVO

S ÚROKMI ÚVEROV RASTIE I POČET ZÁUJEMCOV O NÁJOMNÉ BÝVANIE

Dostupné bývanie sa stáva realitou. Úroky hypotekárnych úverov rastú a ľudia chcú čoraz viac uprednostniť iný spôsob bývania ako byty alebo domy v osobnom vlastníctve. Jednou z možností, o ktorej sa na Slovensku hovorí stále viac, sú nájomné byty.

Do diskusie o nájomnom bývaní prijali pozvanie zástupcovia verejného aj súkromného sektora. Diskutovali Tomáš Lamprecht, generálny riaditeľ Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB), Katarína Bruncková, štátna tajomníčka Ministerstva dopravy a výstavby SR, a Mário Glos, CEO MGM reality, predstaviteľ Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS). Zodpovedali mnohé otázky, ako napríklad to, kto sa môže uchádzať o finančnú podporu pri obstarávaní nájomného bytu a čo všetko musí žiadateľ splniť.

Ako je to s nájomným bývaním na Slovensku?

Bruncková vysvetlila, že Slovensko nemá dlhú históriu nájomného bývania. „V 90. rokoch po privatizácii sa bytový fond na Slovensku za relatívne nízke prostriedky odpredal do súkromného vlastníctva a Slovensko patrí medzi krajiny, kde až 90 percent všetkých bytov a domov je vo vlastníckej forme bývania. De facto tu neexistuje forma nájomného bývania,“ zhrnula. Myslí si, že situácia sa však rapídne mení. „Hypotéky sa už nestávajú také dostupné, ako to bolo v minulosti. Keď mladý človek žiada dnes o hypotéku, má menšiu šancu sa k nej dostať, ako napríklad pre piatimi alebo desiatimi rokmi. A to je tiež dôvodom, prečo hľadajú mladí ľudia alternatívy v nájomnom bývaní,“ povedala Bruncková. Ak ľudia často cestujú za prácou, tak siahajú aj po inej forme bývania, ako je vlastné bývanie. „Ten sociálny status, na ktorý sa kedysi viazalo vlastnícke bývanie, už stráca význam,“ dodala. Už podľa nej nemožno hovoriť, že vlastnícke bývanie zohráva hlavnú úlohu. Lamprecht s Brunckovou súhlasí. „V poslednej dobe vidím, že s nárastom cien a úrokov hypotekárnych úverov sa na nás obracajú developeri a zvažujú riešenie projektov nájomného bývania,“ povedal. Glos skonštatoval, že vlastnícke bývanie je na Slovensku hlboko zakorenené. „Vychádza to z politickej situácie, že sme boli dlho utláčaní a niečo vlastniť nám bolo dlho odopierané. Takže staršie generácie dnes chcú stále niečo vlastniť. Je v tom aj silná emócia. Klient má istotu, že nebude vyhodený, nebude sa sťahovať. Aj keď tá istota je veľmi pomyselná,“ zhrnul. Keď sa rozšíri nájomné bývanie, je podľa neho možné, že sa zmení zaužívaný zvyk viazať sa na niečo. Bruncková dodala, že nájomné bývanie na Slovensku predstavuje z celkového bývania na Slovensku len 2,5 až 3 percentá a z toho by malo 2,5 percenta predstavovať nájomné bývanie s podporou štátu. Dobre vieme, že väčšina bytov v komerčnom priestore je prenajímaná súkromnými osobami,“ dodala. Mnohé osoby byty prenajímajú aj bez toho, aby sa registrovali na odvádzanie dane. „Náš odhad je, že nájomné bývanie predstavuje okolo šesť percent z bytového fondu. Toto číslo je extrémne nízke, ak vezmeme do úvahy Nemecko alebo Veľkú Britániu, kde objem nájomného bývania predstavuje až 30 percent. Máme čo dobiehať. Vyžaduje si to veľké finančné prostriedky,“ zhodnotila Bruncková. Verí, že systém budovania nájomných bytov, ktorý je tu už od roku 1995, sa dá ešte vylepšovať a bude naďalej fungovať.

Trend budúcnosti

Vývoj bývania v budúcnosti sa javí ako taký, že mladí ľudia sa nebudú chcieť viazať a budú chcieť byť prispôsobivejší. Developeri sa už pomaly začínajú tejto myšlienke prispôsobovať. Lamprecht informoval, že podľa žiadostí a konzultácií vidno, že projekty, ktoré boli určené na komerčný predaj, sa teraz preklápajú na nájomné bývanie. „Očakávame aj do budúceho roka s tým, že sa budujú priemyselné parky, že je potrebné zabezpečiť nájomné bývanie alebo ubytovacie domy za účelom migrácie pracovnej sily,“ dodal. Štátny fond nájomného bývania prioritne financoval za posledné roky najmä výstavbu nájomných bytov v rámci samospráv. „Tento rok evidujeme zvýšený dopyt zo strany súkromného sektora, možno v porovnaní čísel, tento rok evidujeme požiadavky v hodnote 38 miliónov zo strany samospráv. Zo strany súkromného sektora je táto požiadavka na 50 miliónov,“ vysvetlil Lamprecht. Dnes je podľa neho možné zafinancovať výstavbu nájomných bytov aj len čiastočne. Glos vysvetlil, že poskytujú poradenstvo aj developerským skupinám. „Toto je jeden z tých modelov, ktorý bude dlhodobo úspešný, lebo netreba umiestniť na predaj celých 100 percent objektu, možno si nechať nejaké hendikepované časti objektu, kde by bola tá predajná cena mierne nižšia. Práve prostredníctvom fondov vieme tieto byty zafinancovať, dlhodobo prenajímať,“ zhrnul. V nájomných bytoch je podľa neho väčšia delikvencia a amortizácia bytov. „Keď je to dobre namixované, napríklad 70 percent súkromné vlastníctvo a 30 percent nájomné byty, potom je tá delikvencia podstatne nižšia, pretože v tom dome bývajú ľudia, ktorí tam vlastnia byty a záleží im na tom, aby to dobre vyzeralo,“ dodal Glos. V minulosti si podľa neho developeri nechceli nechávať nič na prenájom. „V dnešnej dobe sa to preklápa. Je to výhodné pre všetky subjekty,“ skonštatoval.

Zákon stanovuje limity

Pri kúpe bytov cez Štátny fond rozvoja bývania sú nejaké priestorové obmedzenia, ako rozloha bytu, rovnako ako aj príjmu žiadateľa. „Maximálna podlahová plocha bytu v bytovom dome je do 80 metrov štvorcových. Pokiaľ hovoríme o výstavbe bytu v rodinnom dome, tam je priemerná podlahová plocha do 120 metrov štvorcových. Vždy treba dodržať priemernú plochu, ktorá je 70 metrov štvorcových,“ povedal Lamprecht. Príjem žiadateľa pre súkromný sektor je podľa neho do päťnásobku životného minima, je stanovená aj maximálna výška nájomného, ktoré môže súkromník vyberať od nájomcu, tá je do 10 percent z obstarávacej ceny bytu ročne. Bruncková dodala, že pri obecných nájomných bytoch je však podmienka príjmu troj- alebo štvornásobok minima, v závislosti od toho, či ide o byť vyššieho alebo nižšieho štandardu. Analýzy ukázali, že násobok príjmu v menších obciach dosahuje 80 percent obyvateľstva. Ambícia štátu v prípade nájomnej politiky je pomôcť nízkopríjmovým domácnostiam, tak by to malo podľa Brunckovej zostať.

Postup pred podaním žiadosti

Ministerstvo dopravy poskytuje dotácie na obstarávanie nájomných bytov a technickej vybavenosti. „Žiadateľom môže byť predovšetkým obec, mesto, ale aj župa. Ešte som sa však nestretla s tým, že by župa sama predkladala nejakú žiadosť o prefinancovanie župných bytov. Žiadateľom môže byť aj právnická osoba, prípadne nezisková organizácia. Keď sa žiadateľ rozhodne, prvým základným kritériom je správne vypracovať projektovú dokumentáciu. Aby boli splnené podmienky na prefinancovanie, táto dokumentácia musí mať kvalitu a spĺňať stanovené parametre,“ povedala Bruncková. Lamprecht potvrdil, že projektová dokumentácia musí byť naozaj správna. Osobne situáciu vníma tak, že v samosprávach ju nevedia pripraviť tak ako treba. Dodal, že skúmajú aj bonitu klienta. „Zákon jasne hovorí, aký je limit,“ povedal. Nasledujú procesy administratívneho charakteru. „Nevyhnutným predpokladom je, aby mesto alebo obec schválilo v rámci mestského zastupiteľstva uznesením, že ide do takéhoto projektu. Následne si zaobstará zhotoviteľa zmluvou o diele a cez formuláre podá žiadosť. Táto žiadosť sa podáva cez okresné úrady v sídle kraja, následne ide na ministerstvo dopravy a následne na Štátny fond rozvoja bývania. Žiadateľ tak dokáže prefinancovať takéto bývanie až do výšky 100 percent, skladá nenávratnú časť – dotáciu do 40 percent a ten zvyšok si za veľmi výhodných podmienok dokáže zafinancovať cez štátny fond podpory nájomného bývania,“ vysvetlila Bruncková.

Financovanie a ručenie

Lamprecht dodal, že financujú kompletný podnikateľský zámer. „V minulosti to tak nebolo, dnes vieme zafinancovať aj samostatnú kúpu pozemku a vieme financovať aj technickú vybavenosť,“ povedal. Ručením pri pozemkoch a nájomných bytoch je už jednoznačne i nehnuteľnosť, ktorá je predmetom financovania. „Ideme postupným zakladaním nehnuteľnosti. Už je možné ručiť aj nehnuteľnosťou, ktorá je predmetom výstavby,“ dodal Lapmrecht. Slovensko dlhodobo patrí na chvost čo sa týka počtu bytov na počet obyvateľov. „Aby sme sa dostali na stredoeurópsky trend, museli by sme vybudovať nejakých 200-tisíc nájomných bytov,“ povedala Bruncková. V súkromnom sektore sú voľné finančné zdroje, ktoré treba umiestniť do projektov, ktoré umožňujú zisk. Mali by teda vzniknúť nájomné byty za prijateľné nájomné, aké si bude môcť dovoliť priemerná slovenská rodina. Nový systém pripúšťa vstup súkromných investorov, čím sa dokáže zväčšiť objem vybudovateľných nájomných bytoch.

Celoslovenský záujem

Glos potvrdil, že záujem o nájomné bývanie rastie na celom Slovensku. „Prioritne ide o mestá, kde je dobré vysoké školstvo. Študent chce mať určitý štandard. Už mu nepostačuje zdieľané bývanie, ako to bolo v minulosti,“ Bruncková reagovala tým, že do výstavby nájomných bytov sa púšťa viac financií. Vidiek sa podľa nej vyľudňuje. Pozitívne vníma, že primátori a starostovia menších miest a obcí chcú mladým zabezpečiť bývanie. Glos dodal, že výnosnosť z nájomného bývania je väčšia v menších mestách a obciach ako vo väčších. „V Žiline dnes vieme kúpiť dvojizbový byt za 180-tisíc eur a prenajmeme ho za zhruba 550 až 600 eur. Keď ideme do Krásna nad Kysucou, tak dvojizbový byt tam kúpime za 90-tisíc eur, čo je polovica, a prenajmeme ho s prehľadom za 450 eur za mesiac. Výnos je tam o štvrtinu vyšší ako vo veľkom meste. Štát by mal suplovať túto funkciu. Klient nedokáže zaplatiť štandardnú kúpnu sumu a obce sa vyľudňujú,“ povedal.

Dôvod, prečo sa nestavalo

Od krízy v roku 2008 sa dodnes v niektorých regiónoch nestavalo. „Cena, ktorá by už bola akceptovateľná pre developera a oplatilo by sa to opäť klesá, respektíve neklesá, ale nikto nevie, ako sa to vyvinie,“ dodal Glos. Aktuálne podľa neho dochádza k zreálneniu cien. „Situácia, ktorá nastala, priniesla výrazný útlm dopytu a dlhšie sa rozhodujú. Predlžuje sa aj horizont predaja. Dopyt, ktorý tu prevláda, je niekoľkonásobný, ale skomplikovaný výškou úrokových sadzieb. Nájomné bývanie začína byť ekonomickejšie, a tak sa začína zvyšovať cena nájomného,“ povedal Glos. Pochválil aj fakt, že sa mení stavebný zákon. „Tým pádom to, čo funguje v rámci stavebných procesov, nie je úplne v poriadku. Nie je v súlade s kostolným poriadkom, aby ste tri až štyri roky vybavovali stavebné povolenie. Máme veľmi nešťastne postavený stavebný zákon,“ dodal. Konečne sa podľa neho začína niečo diať a môže to priniesť pozitívnu vlnu.

.

Zdroj: Prešovské noviny

Autor: Kristýna Peštová

Byty stoja „na sklade“ dlhšie. Pôjdu ceny dole?

„Trh sa mení z trhu predávajúcich na trh kupujúcich,“ potvrdzuje Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií.

Spomalenie trhu a zníženie dopytu po kúpe nehnuteľností zaznamenali vo väčšine regiónov Slovenska.

Kúpna cena nehnuteľností stagnuje. Môžeme však očakávať aj vývoj smerom dole?

Po spanilej trojročnej jazde, počas ktorej rástli ceny realít priemerne o 20 percent, nastáva fáza vytriezvenia. Aspoň tak to vidia realitní agenti a analytici nehnuteľností.

Návrat do reality ukazuje medzikvartálny rast ponukových cien nehnuteľností na úrovni 1,6 percenta. „To nám napovedá, že trh čaká v najbližšom období stabilizácia ponukových cien. Ďalšie rapídne nárasty sa už očakávať nedajú. Ceny starších nehnuteľností dosiahli svoje maximum, ktoré v najbližších  šiestich až ôsmich mesiacoch nebude prekonané,“ hovorí Viktor Obtulovič, odborník na reality FinGO.sk. Okrem toho sa transakčný čas predaja v Bratislavskom kraji spomalil z jedného mesiaca na tri mesiace.

„Trh sa mení z trhu predávajúcich na trh kupujúcich,“ potvrdzuje Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií.

Spomalenie trhu a zníženie dopytu po kúpe nehnuteľností zaznamenali vo väčšine regiónov Slovenska. Tento stav je spôsobený zvýšením úrokových sadzieb a zhoršením dostupnosti hypotekárnych úverov, predpovedaním príchodu globálnej recesie a celkovou neistotou v súvislosti so zvyšovaním cien energií a s vojnovým konfliktom na Ukrajine.

Ochladenie vidí aj Róbert Ondriáš, prezident Združenia realitných kancelárií Slovenska.

„Predaj sa spomalil, čo môžu potvrdiť aj katastrálne úrady. Klienti si viac vyberajú nehnuteľnosť, hypotéky sa schvaľujú dlhšie a kupujúci viac rozmýšľajú, či sa zadlžiť pri aktuálnych podmienkach v bankách,“ vraví.

Platí tiež, že nehnuteľnosti stoja „na sklade“ dlhšie, kým sa predajú. Kupujúci si môžu viacej vyberať a situácia sa otočila. Už nemusia prikývnuť na prvú ponuku, ale môžu si vybrať z ponuky nehnuteľností.

Ceny smerom dole

Kúpna cena nehnuteľností stagnuje. Môžeme však očakávať aj vývoj smerom dole? Ak áno, pri ktorých realitách?

„Už v súčasnosti sme zaznamenali korekciu cien niektorých ponúkaných nehnuteľností. Vo väčšine prípadov však išlo o zreálnenie nereálnych očakávaní predávajúcich starších nehnuteľností, ktorí kalkulovali s budúcim medziročným zvýšením cien o 20 percent a viac, čo sa v najbližšom období nezopakuje,“ hovorí Palenčár. Vývoj cien bude závisieť od situácie predávajúcich. Pri novostavbách vo väčšine prípadov odborníci nepredpokladajú znižovanie cien, a to ani vzhľadom na zvyšovanie cien stavebných materiálov, prác a energií.

„Developeri radšej ponúkané nehnuteľnosti prenajmú, respektíve dohodnú s financujúcim partnerom nové podmienky, ako by mali predávať nehnuteľnosti so stratou. Pri starších nehnuteľnostiach môže dôjsť v jednotlivých prípadoch k menším korekciám cien,“ dodáva prezident NARKS.

Aj Róbert Ondriáš hovorí, že už teraz ceny nehnuteľností klesajú, niekde od päť až do desať percent. Týka sa to všetkých typov nehnuteľností, zatiaľ s výnimkou developerských projektov.

Pokles cien podľa Obtuloviča sledujeme na sekundárnom trhu, teda pri starších nehnuteľnostiach. Novostavby zatiaľ zľavy neponúkajú. „Očakávam, že na rozdiel od starších nehnuteľností si v najbližšom období novostavby svoje súčasné ceny udržia,“ vraví. Pri niektorých ponukách starších nehnuteľností už musia predávajúci zreálniť svoje očakávania z predaja a cenu prispôsobiť momentálnej situácii na trhu. „Na realitných portáloch už pozorujeme mierne zľavy vo výške tri až sedem percent, pri niektorých ponukách až 10 percent z pôvodnej ceny,“ dodáva Obtulovič.

Podľa finančného analytika OVB Allfinanz Slovensko Mariána Búlika ceny realít sa na Slovensku najviac nafukujú posledné dva roky, keď zdražovanie prekonalo 20 percent ročne.

„Táto situácia na prvý pohľad evokuje, že najmä pri bytoch máme cenovú bublinu, teda ceny výrazne vyššie, ako je reálna hodnota. Myslím si však, že v najbližších mesiacov nezažijeme prudký pokles cien,“ hovorí. Niektoré z kľúčových rastových impulzov, napríklad nízka miera nezamestnanosti či nízky počet realít v ponuke, sa zatiaľ výrazne nemenia.

Čo sa týka novostavieb, tak v čase blížiacej sa recesie a klesajúceho dopytu bude záležať na tom, ako developeri dokážu stlmiť cenový nárast nákladov. To je kľúčový parameter, ktorý dnes vplýva na konečné ceny bytov. „V čase vysokého dopytu sa pri novostavbách predávalo doslova všetko,“ vraví Búlik.  Avšak v momente, keď dopyt klesá, musia predávajúci rozmýšľať nad cenovou a marketingovou stratégiou predaja.

Najväčší priestor na zlacnenie však majú staršie byty a rekreačné nehnuteľnosti. Ich ceny zrejme mierne poklesnú s tým, že niektorí predávajúci budú kvôli urýchleniu predaja ochotní zľaviť z ceny.

Vyčerpaní klienti

Dá sa povedať, že ľuďom dochádzajú peniaze a trh vyčerpal nákupcov, ktorí brali kúpu nehnuteľností ako investíciu?

„Ľudia skôr vyčkávajú, čo sa stane. Kúpa nehnuteľnosti je totiž väčšinou spojená s dlhodobým záväzkom splácania hypotéky. Niektorí preto radšej ostávajú v prenájme a čakajú, kým sa situácia vykryštalizuje, ďalší zase čakajú na výraznejší pokles cien, ktorého sa môžu, ale nemusia dočkať,“ vraví analytik FinGO.sk.

Pokiaľ sa pozrieme na úspory ľudí v bankách, nemôžeme podľa Palenčára tvrdiť, že Slováci schudobneli. „Hypotekárne úvery využívajú do veľkej miery aj bonitní klienti s dostatočnými úsporami. Zvýšenie úrokových sadzieb spôsobilo, že často klient odkladá rozhodnutie kúpiť napríklad investičný byt, keďže si ešte pamätá lacné hypotéky pod jedno percento,“ vraví.

Pre ľudí s hraničným príjmom sa vlastné bývanie v Bratislave a Košiciach a niektorých ďalších krajských mestách stalo od úvodu roka výrazne menej dostupným. Doterajšie zvýšenie úrokových sadzieb má totiž napriek dlhej splatnosti hypotéky dramatický dosah. Ani nie na výšku splátky, ale na samotnú výšku možnej hypotéky.

„Pre bežnú mladú rodinu aktuálne vysoké úroky znamenajú zníženie limitu hypotéky až o desiatky tisíc eur v porovnaní s ich limitom v úvode roka. Mnoho ľudí pri takto výrazne nižšej hypotéke nedokáže dať dokopy dosť hotovosti na dofinancovanie kúpy bývania. Zostávajú preto bývať v podnájme alebo u rodičov,“ vraví Búlik.

Časť ľudí navyše odložila kúpu a čaká na priaznivejšie ceny, ako aj ďalší vývoj ekonomickej a finančnej situácie. Aj keď teda dostupnosť postupne klesá, ešte stále sme na míle vzdialení stavu, že by bývanie bolo nedostupné pre výraznú časť obyvateľov.

Priemerná cena trojizbového bytu sa v hlavnom meste pohybuje okolo 220-tisíc eur, čo pri kúpe na hypotekárny úver znamená, že klient musí mať vlastné zdroje vo výške minimálne 44-tisíc eur. Od januára, keď boli úrokové sadzby na úrovni jedného percenta, narástla sadzba za niekoľko mesiacov na tri a viac percent, čo je minimálne trojnásobný nárast úrokových sadzieb od začiatku roka. „V praxi to znamená, že úroková sadzba sa pri stres teste nepočíta z troch percent, ale z piatich percent, a to už môže byť pre niektorých klientov problém,“ uzatvára Obtulovič.

.

Zdroj: hnonline.sk; ekonomika

Autor: Veronika Galvánková

LIVE DISKUSIA: Dostupné bývanie realitou

Spolu s rastom úrokov hypotekárnych úverov rastie aj počet ľudí, ktorí plánujú uprednostniť iný spôsob bývania ako byty alebo domy v osobnom vlastníctve. Jednou z možností, o ktorej sa na Slovensku hovorí stále viac, sú nájomné byty.

Ich výstavba a využívanie má nielen spoločenský, ale aj ekonomický rozmer. Kto sa môže uchádzať o finančnú podporu pri obstarávaní nájomného bytu, čo všetko musí žiadateľ splniť a na mnohé ďalšie otázky spojené s nájomným bývaním budú odpovedať zástupcovia verejného aj súkromného sektora.

Pozvanie do diskusie prijali:

Tomáš Lamprecht – generálny riaditeľ Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB)

Katarína Bruncková – štátna tajomníčka Ministerstva dopravy a výstavby SR

Mário Glos – CEO MGM reality, viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS)

Sledujte diskusiu v utorok 22. novembra o 13:00 hod tu alebo na našom Facebooku.

https://regiony.sme.sk/c/23072149/live-diskusia-dostupne-byvanie-realitou.html

 

Zdroj: regiony.sme.sk; Regióny / Zaujímavosti