Investované peniaze sa teraz vrátia oveľa rýchlejšie. Systematická obnova budovy dokáže znížiť energetické náklady na nehnuteľnosť v niektorých prípadoch až o 80 %, čo je skutočne zaujímavé číslo nielen pri súčasných cenách energií. Čo obnova zahŕňa a ako sa na ňu dajú výhodne získať finančné prostriedky?

Majitelia domov, bytov aj kancelárskych priestorov, jednoducho každého druhu nehnuteľnosti, v ktorej sa kúri a svieti, očakávajú ťažkú zimu a ešte náročnejší budúci rok. Dôvodom sú najmä extrémne vysoké ceny palív a elektriny. Výhodu majú tí, ktorí v predchádzajúcom období obnovili nehnuteľnosť spôsobom, ktorý znížil jej energetickú náročnosť a eliminoval tepelné mosty, prípadne urobili ďalšie úpravy.

Na obnovu budovy však nie je neskoro ani teraz. Znižovanie cien energií je v nedohľadne a navyše sa na účel obnovy dajú využiť zaujímavé príspevky tak pre rodinné, ako aj pre obytné domy.

Kde začať?

Opravy a sanácie, ktoré stoja najviac peňazí, ale zároveň prinášajú aj najväčšiu úsporu, zahŕňajú sanáciu navlhnutých múrov, rekonštrukciu fasád, zateplenie a opravu strechy. Odborníci odporúčajú, skôr než sa do čohokoľvek pustíte, mať vypracovaný komplexný projekt obnovy. „Základným pravidlom, ktorým by sme sa mali riadiť pri obnove, je požadovať doriešenie detailov ešte v projektovej fáze. Často sa zabúda napríklad na to, že najväčšie úniky tepla sú cez netesnosti stavieb alebo priliehajúcich konštrukcií a ich napojenia, čiže ide o detaily. Kľúčové technológie sú stále tie isté, a to kvalitná hydroizolácia, kvalitný plášť budovy a kvalitná strecha,“ radí odborník na obnovu bytových domov Branislav Augustín zo Sika Slovensko.

Komplexná obnova

Najväčší efekt aj najväčšiu úsporu prinesie takzvaná komplexná obnova budovy. Tá okrem už spomínaných vecí zahŕňa aj obnovu rozvodov (vody, kanalizácie, elektriny, plynu), výmenu okien, dverí a v prípade obytných domov aj rekonštrukciu spoločných priestorov vrátane pivníc a obnovu výťahu.

Komplexná obnova prinesie nielen úsporu na energiách, ale navyše predĺži životnosť nehnuteľnosti a zvýši jej hodnotu. Je dokázané, že kvalitnou rekonštrukciou dokážete znížiť energetické náklady v niektorých prípadoch až o 80 %.

Kde na to vziať?

Na zateplenie a opravu fasády a obnovu starších rodinných domov (15 rokov a viac) možno využiť dotáciu Slovenskej agentúry životného prostredia. Podmienkou na jej získanie je dosiahnutie aspoň 30-percentnej úspory primárnych energetických zdrojov. Maximálna výška príspevku na dom je 16 600 € a možno o ňu žiadať aj spätne, teda až po vykonaní obnovy.

Bytové domy môžu získať financie na obnovu prostredníctvom úveru zo Štátneho fondu rozvoja bývania. Úroky sú od 0 do 2 % a splatnosť 20 rokov. Poskytnutú pôžičku treba vyčerpať do 31. decembra 2023 a bytový dom musí po rekonštrukcii mať:

• lepšie tepelno-technické vlastnosti stavebnej konštrukcie,

• zmodernizovaný vykurovací systém vrátane rozvodov a hydraulického vyregulovania,

• nainštalované termoregulačné ventily aj systémy merania a riadenia s cieľom znížiť spotrebu energie,

• zmodernizované osvetlenie bytového domu a spoločných priestorov tak, aby sa šetrili náklady na elektrinu,

• zmodernizovaný výťah a

• odstránené systémové poruchy bytového domu zateplením, čo opäť zníži spotrebu energie.

Chyby pri zatepľovaní

Prvou a zásadnou chybou je, že sa zatepľujú vlhké múry alebo sa práce robia v nevhodnom počasí. Na sanáciu vlhkých múrov pritom existuje viacero systémových riešení. Napríklad rýchlo a efektívne zbaví murivo vlhkosti injektáž vodoodpudzujúcou hmotou. Povrch sa následne ošetrí paropriepustnou sanačnou maltou a tenkovrstvovou omietkou na báze vápna bez cementu.

„Injektážne materiály sú veľmi praktické, pretože netreba robiť dvojité vŕtanie ani utesňovať injektážne otvory. Dajú sa použiť na vysušenie všetkých typov murovaných stien a je možné ich realizovať len z jednej strany muriva – buď iba z interiéru, alebo iba z exteriéru,“ pokračuje B. Augustín, odborník na obnovy a rekonštrukcie zo Sika. „Tieto systémy murivo efektívne vysušia a zároveň zabránia ďalšiemu vlhnutiu, čo je pred následnou úpravou fasády skutočne dôležité.“

Ďalšími častými chybami, ktorým sa treba vyhnúť, je použitie nesprávneho materiálu, zateplenie iba jednej, severnej strany a ponechanie pôvodných okien a dverí. Dôvod je jednoduchý – nie sú peniaze. V tom prípade odborníci odporúčajú zvážiť, či sa do obnovy vôbec pustiť, pretože úspora na kúrení/chladení nebude taká, aká sa očakáva.

„Typ aj hrúbku izolácie treba navrhnúť individuálne a konkrétne pre každú jednu stavbu. Pre kvalitu zateplenia je dôležitá hrúbka izolačnej vrstvy a rovnako tak jej schopnosť tepelne izolovať. Štruktúra niektorých tepelnoizolačných materiálov izoluje pri rovnakej hrúbke lepšie ako iné, napr. biele a grafitové EPS,“ upozorňuje B. Augustín.

Kvalita, ktorá šetrí náklady

Všetky práce odporúča zveriť do rúk firmám, ktoré majú dobré odporúčania a referencie, ktoré poznajú materiály aj správny postup prác a ktoré, samozrejme, za svoju prácu aj ručia.

„Najlacnejšie riešenia často nevydržia ani svoju deklarovanú životnosť, naopak drahšie systémy fungujú dlhšie. Dôraz kladiem na slovo systémy – to je alfa a omega kvalitnej obnovy budovy,“ uzatvára odborník zo Sika.

Dostupné bývanie sa stáva realitou. Úroky hypotekárnych úverov rastú a ľudia chcú čoraz viac uprednostniť iný spôsob bývania ako byty alebo domy v osobnom vlastníctve. Jednou z možností, o ktorej sa na Slovensku hovorí stále viac, sú nájomné byty.

Do diskusie o nájomnom bývaní prijali pozvanie zástupcovia verejného aj súkromného sektora. Diskutovali Tomáš Lamprecht, generálny riaditeľ Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB), Katarína Bruncková, štátna tajomníčka Ministerstva dopravy a výstavby SR, a Mário Glos, CEO MGM reality, predstaviteľ Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS). Zodpovedali mnohé otázky, ako napríklad to, kto sa môže uchádzať o finančnú podporu pri obstarávaní nájomného bytu a čo všetko musí žiadateľ splniť.

Ako je to s nájomným bývaním na Slovensku?

Bruncková vysvetlila, že Slovensko nemá dlhú históriu nájomného bývania. „V 90. rokoch po privatizácii sa bytový fond na Slovensku za relatívne nízke prostriedky odpredal do súkromného vlastníctva a Slovensko patrí medzi krajiny, kde až 90 percent všetkých bytov a domov je vo vlastníckej forme bývania. De facto tu neexistuje forma nájomného bývania,“ zhrnula. Myslí si, že situácia sa však rapídne mení. „Hypotéky sa už nestávajú také dostupné, ako to bolo v minulosti. Keď mladý človek žiada dnes o hypotéku, má menšiu šancu sa k nej dostať, ako napríklad pre piatimi alebo desiatimi rokmi. A to je tiež dôvodom, prečo hľadajú mladí ľudia alternatívy v nájomnom bývaní,“ povedala Bruncková. Ak ľudia často cestujú za prácou, tak siahajú aj po inej forme bývania, ako je vlastné bývanie. „Ten sociálny status, na ktorý sa kedysi viazalo vlastnícke bývanie, už stráca význam,“ dodala. Už podľa nej nemožno hovoriť, že vlastnícke bývanie zohráva hlavnú úlohu. Lamprecht s Brunckovou súhlasí. „V poslednej dobe vidím, že s nárastom cien a úrokov hypotekárnych úverov sa na nás obracajú developeri a zvažujú riešenie projektov nájomného bývania,“ povedal. Glos skonštatoval, že vlastnícke bývanie je na Slovensku hlboko zakorenené. „Vychádza to z politickej situácie, že sme boli dlho utláčaní a niečo vlastniť nám bolo dlho odopierané. Takže staršie generácie dnes chcú stále niečo vlastniť. Je v tom aj silná emócia. Klient má istotu, že nebude vyhodený, nebude sa sťahovať. Aj keď tá istota je veľmi pomyselná,“ zhrnul. Keď sa rozšíri nájomné bývanie, je podľa neho možné, že sa zmení zaužívaný zvyk viazať sa na niečo. Bruncková dodala, že nájomné bývanie na Slovensku predstavuje z celkového bývania na Slovensku len 2,5 až 3 percentá a z toho by malo 2,5 percenta predstavovať nájomné bývanie s podporou štátu. Dobre vieme, že väčšina bytov v komerčnom priestore je prenajímaná súkromnými osobami,“ dodala. Mnohé osoby byty prenajímajú aj bez toho, aby sa registrovali na odvádzanie dane. „Náš odhad je, že nájomné bývanie predstavuje okolo šesť percent z bytového fondu. Toto číslo je extrémne nízke, ak vezmeme do úvahy Nemecko alebo Veľkú Britániu, kde objem nájomného bývania predstavuje až 30 percent. Máme čo dobiehať. Vyžaduje si to veľké finančné prostriedky,“ zhodnotila Bruncková. Verí, že systém budovania nájomných bytov, ktorý je tu už od roku 1995, sa dá ešte vylepšovať a bude naďalej fungovať.

Trend budúcnosti

Vývoj bývania v budúcnosti sa javí ako taký, že mladí ľudia sa nebudú chcieť viazať a budú chcieť byť prispôsobivejší. Developeri sa už pomaly začínajú tejto myšlienke prispôsobovať. Lamprecht informoval, že podľa žiadostí a konzultácií vidno, že projekty, ktoré boli určené na komerčný predaj, sa teraz preklápajú na nájomné bývanie. „Očakávame aj do budúceho roka s tým, že sa budujú priemyselné parky, že je potrebné zabezpečiť nájomné bývanie alebo ubytovacie domy za účelom migrácie pracovnej sily,“ dodal. Štátny fond nájomného bývania prioritne financoval za posledné roky najmä výstavbu nájomných bytov v rámci samospráv. „Tento rok evidujeme zvýšený dopyt zo strany súkromného sektora, možno v porovnaní čísel, tento rok evidujeme požiadavky v hodnote 38 miliónov zo strany samospráv. Zo strany súkromného sektora je táto požiadavka na 50 miliónov,“ vysvetlil Lamprecht. Dnes je podľa neho možné zafinancovať výstavbu nájomných bytov aj len čiastočne. Glos vysvetlil, že poskytujú poradenstvo aj developerským skupinám. „Toto je jeden z tých modelov, ktorý bude dlhodobo úspešný, lebo netreba umiestniť na predaj celých 100 percent objektu, možno si nechať nejaké hendikepované časti objektu, kde by bola tá predajná cena mierne nižšia. Práve prostredníctvom fondov vieme tieto byty zafinancovať, dlhodobo prenajímať,“ zhrnul. V nájomných bytoch je podľa neho väčšia delikvencia a amortizácia bytov. „Keď je to dobre namixované, napríklad 70 percent súkromné vlastníctvo a 30 percent nájomné byty, potom je tá delikvencia podstatne nižšia, pretože v tom dome bývajú ľudia, ktorí tam vlastnia byty a záleží im na tom, aby to dobre vyzeralo,“ dodal Glos. V minulosti si podľa neho developeri nechceli nechávať nič na prenájom. „V dnešnej dobe sa to preklápa. Je to výhodné pre všetky subjekty,“ skonštatoval.

Zákon stanovuje limity

Pri kúpe bytov cez Štátny fond rozvoja bývania sú nejaké priestorové obmedzenia, ako rozloha bytu, rovnako ako aj príjmu žiadateľa. „Maximálna podlahová plocha bytu v bytovom dome je do 80 metrov štvorcových. Pokiaľ hovoríme o výstavbe bytu v rodinnom dome, tam je priemerná podlahová plocha do 120 metrov štvorcových. Vždy treba dodržať priemernú plochu, ktorá je 70 metrov štvorcových,“ povedal Lamprecht. Príjem žiadateľa pre súkromný sektor je podľa neho do päťnásobku životného minima, je stanovená aj maximálna výška nájomného, ktoré môže súkromník vyberať od nájomcu, tá je do 10 percent z obstarávacej ceny bytu ročne. Bruncková dodala, že pri obecných nájomných bytoch je však podmienka príjmu troj- alebo štvornásobok minima, v závislosti od toho, či ide o byť vyššieho alebo nižšieho štandardu. Analýzy ukázali, že násobok príjmu v menších obciach dosahuje 80 percent obyvateľstva. Ambícia štátu v prípade nájomnej politiky je pomôcť nízkopríjmovým domácnostiam, tak by to malo podľa Brunckovej zostať.

Postup pred podaním žiadosti

Ministerstvo dopravy poskytuje dotácie na obstarávanie nájomných bytov a technickej vybavenosti. „Žiadateľom môže byť predovšetkým obec, mesto, ale aj župa. Ešte som sa však nestretla s tým, že by župa sama predkladala nejakú žiadosť o prefinancovanie župných bytov. Žiadateľom môže byť aj právnická osoba, prípadne nezisková organizácia. Keď sa žiadateľ rozhodne, prvým základným kritériom je správne vypracovať projektovú dokumentáciu. Aby boli splnené podmienky na prefinancovanie, táto dokumentácia musí mať kvalitu a spĺňať stanovené parametre,“ povedala Bruncková. Lamprecht potvrdil, že projektová dokumentácia musí byť naozaj správna. Osobne situáciu vníma tak, že v samosprávach ju nevedia pripraviť tak ako treba. Dodal, že skúmajú aj bonitu klienta. „Zákon jasne hovorí, aký je limit,“ povedal. Nasledujú procesy administratívneho charakteru. „Nevyhnutným predpokladom je, aby mesto alebo obec schválilo v rámci mestského zastupiteľstva uznesením, že ide do takéhoto projektu. Následne si zaobstará zhotoviteľa zmluvou o diele a cez formuláre podá žiadosť. Táto žiadosť sa podáva cez okresné úrady v sídle kraja, následne ide na ministerstvo dopravy a následne na Štátny fond rozvoja bývania. Žiadateľ tak dokáže prefinancovať takéto bývanie až do výšky 100 percent, skladá nenávratnú časť – dotáciu do 40 percent a ten zvyšok si za veľmi výhodných podmienok dokáže zafinancovať cez štátny fond podpory nájomného bývania,“ vysvetlila Bruncková.

Financovanie a ručenie

Lamprecht dodal, že financujú kompletný podnikateľský zámer. „V minulosti to tak nebolo, dnes vieme zafinancovať aj samostatnú kúpu pozemku a vieme financovať aj technickú vybavenosť,“ povedal. Ručením pri pozemkoch a nájomných bytoch je už jednoznačne i nehnuteľnosť, ktorá je predmetom financovania. „Ideme postupným zakladaním nehnuteľnosti. Už je možné ručiť aj nehnuteľnosťou, ktorá je predmetom výstavby,“ dodal Lapmrecht. Slovensko dlhodobo patrí na chvost čo sa týka počtu bytov na počet obyvateľov. „Aby sme sa dostali na stredoeurópsky trend, museli by sme vybudovať nejakých 200-tisíc nájomných bytov,“ povedala Bruncková. V súkromnom sektore sú voľné finančné zdroje, ktoré treba umiestniť do projektov, ktoré umožňujú zisk. Mali by teda vzniknúť nájomné byty za prijateľné nájomné, aké si bude môcť dovoliť priemerná slovenská rodina. Nový systém pripúšťa vstup súkromných investorov, čím sa dokáže zväčšiť objem vybudovateľných nájomných bytoch.

Celoslovenský záujem

Glos potvrdil, že záujem o nájomné bývanie rastie na celom Slovensku. „Prioritne ide o mestá, kde je dobré vysoké školstvo. Študent chce mať určitý štandard. Už mu nepostačuje zdieľané bývanie, ako to bolo v minulosti,“ Bruncková reagovala tým, že do výstavby nájomných bytov sa púšťa viac financií. Vidiek sa podľa nej vyľudňuje. Pozitívne vníma, že primátori a starostovia menších miest a obcí chcú mladým zabezpečiť bývanie. Glos dodal, že výnosnosť z nájomného bývania je väčšia v menších mestách a obciach ako vo väčších. „V Žiline dnes vieme kúpiť dvojizbový byt za 180-tisíc eur a prenajmeme ho za zhruba 550 až 600 eur. Keď ideme do Krásna nad Kysucou, tak dvojizbový byt tam kúpime za 90-tisíc eur, čo je polovica, a prenajmeme ho s prehľadom za 450 eur za mesiac. Výnos je tam o štvrtinu vyšší ako vo veľkom meste. Štát by mal suplovať túto funkciu. Klient nedokáže zaplatiť štandardnú kúpnu sumu a obce sa vyľudňujú,“ povedal.

Dôvod, prečo sa nestavalo

Od krízy v roku 2008 sa dodnes v niektorých regiónoch nestavalo. „Cena, ktorá by už bola akceptovateľná pre developera a oplatilo by sa to opäť klesá, respektíve neklesá, ale nikto nevie, ako sa to vyvinie,“ dodal Glos. Aktuálne podľa neho dochádza k zreálneniu cien. „Situácia, ktorá nastala, priniesla výrazný útlm dopytu a dlhšie sa rozhodujú. Predlžuje sa aj horizont predaja. Dopyt, ktorý tu prevláda, je niekoľkonásobný, ale skomplikovaný výškou úrokových sadzieb. Nájomné bývanie začína byť ekonomickejšie, a tak sa začína zvyšovať cena nájomného,“ povedal Glos. Pochválil aj fakt, že sa mení stavebný zákon. „Tým pádom to, čo funguje v rámci stavebných procesov, nie je úplne v poriadku. Nie je v súlade s kostolným poriadkom, aby ste tri až štyri roky vybavovali stavebné povolenie. Máme veľmi nešťastne postavený stavebný zákon,“ dodal. Konečne sa podľa neho začína niečo diať a môže to priniesť pozitívnu vlnu.

„Trh sa mení z trhu predávajúcich na trh kupujúcich,“ potvrdzuje Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií.

Spomalenie trhu a zníženie dopytu po kúpe nehnuteľností zaznamenali vo väčšine regiónov Slovenska.

Kúpna cena nehnuteľností stagnuje. Môžeme však očakávať aj vývoj smerom dole?

Po spanilej trojročnej jazde, počas ktorej rástli ceny realít priemerne o 20 percent, nastáva fáza vytriezvenia. Aspoň tak to vidia realitní agenti a analytici nehnuteľností.

Návrat do reality ukazuje medzikvartálny rast ponukových cien nehnuteľností na úrovni 1,6 percenta. „To nám napovedá, že trh čaká v najbližšom období stabilizácia ponukových cien. Ďalšie rapídne nárasty sa už očakávať nedajú. Ceny starších nehnuteľností dosiahli svoje maximum, ktoré v najbližších  šiestich až ôsmich mesiacoch nebude prekonané,“ hovorí Viktor Obtulovič, odborník na reality FinGO.sk. Okrem toho sa transakčný čas predaja v Bratislavskom kraji spomalil z jedného mesiaca na tri mesiace.

„Trh sa mení z trhu predávajúcich na trh kupujúcich,“ potvrdzuje Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií.

Spomalenie trhu a zníženie dopytu po kúpe nehnuteľností zaznamenali vo väčšine regiónov Slovenska. Tento stav je spôsobený zvýšením úrokových sadzieb a zhoršením dostupnosti hypotekárnych úverov, predpovedaním príchodu globálnej recesie a celkovou neistotou v súvislosti so zvyšovaním cien energií a s vojnovým konfliktom na Ukrajine.

Ochladenie vidí aj Róbert Ondriáš, prezident Združenia realitných kancelárií Slovenska.

„Predaj sa spomalil, čo môžu potvrdiť aj katastrálne úrady. Klienti si viac vyberajú nehnuteľnosť, hypotéky sa schvaľujú dlhšie a kupujúci viac rozmýšľajú, či sa zadlžiť pri aktuálnych podmienkach v bankách,“ vraví.

Platí tiež, že nehnuteľnosti stoja „na sklade“ dlhšie, kým sa predajú. Kupujúci si môžu viacej vyberať a situácia sa otočila. Už nemusia prikývnuť na prvú ponuku, ale môžu si vybrať z ponuky nehnuteľností.

Ceny smerom dole

Kúpna cena nehnuteľností stagnuje. Môžeme však očakávať aj vývoj smerom dole? Ak áno, pri ktorých realitách?

„Už v súčasnosti sme zaznamenali korekciu cien niektorých ponúkaných nehnuteľností. Vo väčšine prípadov však išlo o zreálnenie nereálnych očakávaní predávajúcich starších nehnuteľností, ktorí kalkulovali s budúcim medziročným zvýšením cien o 20 percent a viac, čo sa v najbližšom období nezopakuje,“ hovorí Palenčár. Vývoj cien bude závisieť od situácie predávajúcich. Pri novostavbách vo väčšine prípadov odborníci nepredpokladajú znižovanie cien, a to ani vzhľadom na zvyšovanie cien stavebných materiálov, prác a energií.

„Developeri radšej ponúkané nehnuteľnosti prenajmú, respektíve dohodnú s financujúcim partnerom nové podmienky, ako by mali predávať nehnuteľnosti so stratou. Pri starších nehnuteľnostiach môže dôjsť v jednotlivých prípadoch k menším korekciám cien,“ dodáva prezident NARKS.

Aj Róbert Ondriáš hovorí, že už teraz ceny nehnuteľností klesajú, niekde od päť až do desať percent. Týka sa to všetkých typov nehnuteľností, zatiaľ s výnimkou developerských projektov.

Pokles cien podľa Obtuloviča sledujeme na sekundárnom trhu, teda pri starších nehnuteľnostiach. Novostavby zatiaľ zľavy neponúkajú. „Očakávam, že na rozdiel od starších nehnuteľností si v najbližšom období novostavby svoje súčasné ceny udržia,“ vraví. Pri niektorých ponukách starších nehnuteľností už musia predávajúci zreálniť svoje očakávania z predaja a cenu prispôsobiť momentálnej situácii na trhu. „Na realitných portáloch už pozorujeme mierne zľavy vo výške tri až sedem percent, pri niektorých ponukách až 10 percent z pôvodnej ceny,“ dodáva Obtulovič.

Podľa finančného analytika OVB Allfinanz Slovensko Mariána Búlika ceny realít sa na Slovensku najviac nafukujú posledné dva roky, keď zdražovanie prekonalo 20 percent ročne.

„Táto situácia na prvý pohľad evokuje, že najmä pri bytoch máme cenovú bublinu, teda ceny výrazne vyššie, ako je reálna hodnota. Myslím si však, že v najbližších mesiacov nezažijeme prudký pokles cien,“ hovorí. Niektoré z kľúčových rastových impulzov, napríklad nízka miera nezamestnanosti či nízky počet realít v ponuke, sa zatiaľ výrazne nemenia.

Čo sa týka novostavieb, tak v čase blížiacej sa recesie a klesajúceho dopytu bude záležať na tom, ako developeri dokážu stlmiť cenový nárast nákladov. To je kľúčový parameter, ktorý dnes vplýva na konečné ceny bytov. „V čase vysokého dopytu sa pri novostavbách predávalo doslova všetko,“ vraví Búlik.  Avšak v momente, keď dopyt klesá, musia predávajúci rozmýšľať nad cenovou a marketingovou stratégiou predaja.

Najväčší priestor na zlacnenie však majú staršie byty a rekreačné nehnuteľnosti. Ich ceny zrejme mierne poklesnú s tým, že niektorí predávajúci budú kvôli urýchleniu predaja ochotní zľaviť z ceny.

Vyčerpaní klienti

Dá sa povedať, že ľuďom dochádzajú peniaze a trh vyčerpal nákupcov, ktorí brali kúpu nehnuteľností ako investíciu?

„Ľudia skôr vyčkávajú, čo sa stane. Kúpa nehnuteľnosti je totiž väčšinou spojená s dlhodobým záväzkom splácania hypotéky. Niektorí preto radšej ostávajú v prenájme a čakajú, kým sa situácia vykryštalizuje, ďalší zase čakajú na výraznejší pokles cien, ktorého sa môžu, ale nemusia dočkať,“ vraví analytik FinGO.sk.

Pokiaľ sa pozrieme na úspory ľudí v bankách, nemôžeme podľa Palenčára tvrdiť, že Slováci schudobneli. „Hypotekárne úvery využívajú do veľkej miery aj bonitní klienti s dostatočnými úsporami. Zvýšenie úrokových sadzieb spôsobilo, že často klient odkladá rozhodnutie kúpiť napríklad investičný byt, keďže si ešte pamätá lacné hypotéky pod jedno percento,“ vraví.

Pre ľudí s hraničným príjmom sa vlastné bývanie v Bratislave a Košiciach a niektorých ďalších krajských mestách stalo od úvodu roka výrazne menej dostupným. Doterajšie zvýšenie úrokových sadzieb má totiž napriek dlhej splatnosti hypotéky dramatický dosah. Ani nie na výšku splátky, ale na samotnú výšku možnej hypotéky.

„Pre bežnú mladú rodinu aktuálne vysoké úroky znamenajú zníženie limitu hypotéky až o desiatky tisíc eur v porovnaní s ich limitom v úvode roka. Mnoho ľudí pri takto výrazne nižšej hypotéke nedokáže dať dokopy dosť hotovosti na dofinancovanie kúpy bývania. Zostávajú preto bývať v podnájme alebo u rodičov,“ vraví Búlik.

Časť ľudí navyše odložila kúpu a čaká na priaznivejšie ceny, ako aj ďalší vývoj ekonomickej a finančnej situácie. Aj keď teda dostupnosť postupne klesá, ešte stále sme na míle vzdialení stavu, že by bývanie bolo nedostupné pre výraznú časť obyvateľov.

Priemerná cena trojizbového bytu sa v hlavnom meste pohybuje okolo 220-tisíc eur, čo pri kúpe na hypotekárny úver znamená, že klient musí mať vlastné zdroje vo výške minimálne 44-tisíc eur. Od januára, keď boli úrokové sadzby na úrovni jedného percenta, narástla sadzba za niekoľko mesiacov na tri a viac percent, čo je minimálne trojnásobný nárast úrokových sadzieb od začiatku roka. „V praxi to znamená, že úroková sadzba sa pri stres teste nepočíta z troch percent, ale z piatich percent, a to už môže byť pre niektorých klientov problém,“ uzatvára Obtulovič.

Spolu s rastom úrokov hypotekárnych úverov rastie aj počet ľudí, ktorí plánujú uprednostniť iný spôsob bývania ako byty alebo domy v osobnom vlastníctve. Jednou z možností, o ktorej sa na Slovensku hovorí stále viac, sú nájomné byty.

Ich výstavba a využívanie má nielen spoločenský, ale aj ekonomický rozmer. Kto sa môže uchádzať o finančnú podporu pri obstarávaní nájomného bytu, čo všetko musí žiadateľ splniť a na mnohé ďalšie otázky spojené s nájomným bývaním budú odpovedať zástupcovia verejného aj súkromného sektora.