Môžu sa bytové schôdze konať aj v čase prísnych protiepidemiologických opatrení v súvislosti s ochorením COVID-19? Porušia vlastníci zákon, ak sa schôdza koná?
Zuzana Hlavačková
O záležitostiach týkajúcich sa správy bytového domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého pozemku hlasujú vlastníci týchto priestorov podľa zákona o vlastníctve bytov na schôdzi alebo zhromaždení, ktoré sa musia konať aspoň raz za rok. Neuplatnenie si hlasovacieho práva prináša spoluzodpovednosť za samotnú správu domu, jeho technický stav, ako aj za hospodárenie so spoločným majetkom. Vláda Slovenskej republiky a Úrad verejného zdravotníctva SR (ÚVZ SR) síce zaviedli prísne opatrenia, medzi ktoré patrí aj zákaz zhromažďovania, netýkajú sa ale schôdze a zhromaždenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Tieto schôdze a zhromaždenia majú v každej vyhláške ÚVZ SR ustanovenú výnimku. Aj v aktuálnej vyhláške ÚVZ SR sa uvádza výnimka, že zákazy a príkazy vydané v súvislosti s organizáciou hromadných podujatí sa nevzťahujú na zasadnutia, schôdze a iné podujatia, ktoré sa uskutočňujú na základe zákona. Patria sem teda aj zhromaždenia a schôdze vlastníkov bytov. Táto skutočnosť sa týka viac ako dvoch miliónov obyvateľov žijúcich v bytových domoch na celom území Slovenska. Združenie pre lepšiu správu bytových domov považuje za nutné upozorniť na skutočnosť, že na schôdzach vlastníkov sa zúčastňuje naraz veľký počet ľudí, čo predstavuje vysoké epidemiologické riziko nákazy. Na Slovensku sú bytové domy, ktoré majú vyše 300 bytov a nebytových priestorov a stretnutie týchto vlastníkov môže spôsobiť šírenie choroby C0VID-19. V prípade, ak by schôdze vypadli z povolených výnimiek, vlastníci stále môžu rozhodovať o veciach potrebných na správu bytového domu. Núka sa im totiž možnosť prijímať rozhodnutia v písomnom hlasovaní. Združenie pre lepšiu správu bytových domov považuje práve túto formu za najlepšie možné riešenie pre jej bezkontaktnosť. „Pandémia núti ale správcov prispôsobovať sa novým a často nečakaným situáciám. Najčastejšou situáciou je volba overovateľov na zhromaždení, ak sa vlastníci rozhodnú hlasovať o určitej otázke touto formou. Vlastníci teda nemajú schválených univerzálnych overovateľov písomných hlasovaní, ktorí sú pre písomné hlasovanie kľúčoví a bez ktorých nie je možné písomné hlasovanie uskutočniť. Ako teda postupovať v takomto prípade? Univerzálnych overovateľov písomných hlasovaní je možné zvoliť výhradne na schôdzi vlastníkov, a preto aj v tejto situácií je potrebné zvolať schôdzu (ak to opatrenia ÚVZ SR dovolia), na ktorej budú môcť byť zvolení,” upozorňuje Združenie pre lepšiu správu bytových domov. Výhodou je, že pri ich volbe nie je potrebné žiadne percentuálne kvórum, a preto stačí súhlas nadpolovičnej väčšiny prítomných vlastníkov. Odporúča zvoliť aspoň štyrochpiatich overovateľov, aby sa mohli striedať, prípadne ak niektorý z nich nebude k dispozícii, vedia sa vzájomne nahradiť.
Univerzálnych overovateľov písomných hlasovaní môžete efektívne využiť aj po pandémii vzhľadom na to, že spôsob písomného hlasovania je jednoduchší na získanie potrebného kvóra ako prostredníctvom zhromaždenia alebo schôdze. Okrem uvedeného postupu je následne jedinou možnou alternatívou overenie podpisu hlasujúceho vlastníka na notárskom úrade alebo na matrike. Iba táto možnosť nahrádza povinnosť overiť podpis overovateľmi. Hlasovanie elektronickou formou zatiaľ nie je prípustné. Správcovi alebo spoločenstvu dokonca nehrozí v prípade nezvolania schôdze ani splnenie obavy, že by si vlastníci v prípade havarijných stavov a situácií nemohli odhlasovať dodávateľa služieb. V takomto prípade síce nemôže prebehnúť písomné hlasovanie, správca a predseda spoločenstva ale môžu pri bezprostrednom ohrození riešiť a konať aj bez súhlasu vlastníkov. Správcovi alebo predsedovi spoločenstva vlastníkov bytový zákon ukladá povinnosť zorganizovať schôdzu alebo zhromaždenie minimálne jedenkrát do roka. Ak si túto povinnosť nesplnia, môžu dostať s ohľadom na spotrebiteľský charakter zmluvy o výkone správy sankcie. Nútení sú preto organizovať schôdze aj napriek nesúhlasu vlastníkov a napriek tomu, že môžu potenciálne vlastníkov bytov a nebytových priestorov ohroziť. A ako to je s umožnením vstupu tretej osoby do bytu? Vlastníci sa boja vpúšťať opravárov, prípadne osoby vykonávajúce odpisy vody či plynu. Podľa bytového zákona je vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu, alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu, alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných hodnôt; ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní na požiadanie vstup do bytu, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním.” Pod toto ustanovenie je možné subsumovať situáciu, keď sa napr. vlastníci rozhodli zákonným spôsobom realizovať výmenu rozvodov a určitý vlastník nemá záujem pustiť do svojho bytu alebo nebytového priestoru tretiu osobu zo spoločnosti, ktorá výmenu realizuje. To isté platí ale aj napr. o výkone odpočtov a iných situáciách. Jedinou sankciou v prípade takéhoto konania je možnosť vymáhania si možnej škody..
Ako sa hlasuje na schôdzi vlastníkov
Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého pozemku. Rozhodnutia vlastníkov sa prijímajú na schôdzi vlastníkov alebo zhromaždení písomným hlasovaním. Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo na nebytový priestor v dome. Platí to aj vtedy, ak je byt alebo nebytový priestor v dome v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb.
Schôdza vlastníkov
Schôdzu vlastníkov zvoláva správca alebo rada spoločenstva
vlastníkov podľa potreby, najmenej raz za kalendárny rok, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. Termín konania schôdze vlastníkov musí byť určený tak, aby sa jej mohol zúčastniť čo najväčší počet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Písomné hlasovanie vyhlasuje správca alebo rada podľa potreby, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome aj hlasovaním na schôdzi vlastníkov. Schôdza vlastníkov alebo začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti predsedu alebo aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak správca alebo rada v tomto termíne nekoná alebo sa rada nezriaďuje, právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo vyhlásiť písomné hlasovanie má aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda.
Termín schôdze
Termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo oznámenie o písomnom hlasovaní musí byť v listinnej podobe doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčí iný spôsob doručenia. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo písomnom hlasovaní musí byť doručené správcovi alebo predsedovi, ak sa ich rozhodovanie dotýka.
Kto vedie schôdzu
Schôdzu vlastníkov vedie predseda alebo správca, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nerozhodli inak.
Písomné hlasovanie
Písomné hlasovanie sa uskutočňuje na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách, ktoré obsahujú úplné znenie schvaľovaného návrhu, otázky označené poradovými číslami, termín hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho súhlas alebo nesúhlas vyjadrený vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu hlasovania.
Podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia prítomní pri podpise, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov; zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy môže určiť, kedy je potrebné úradné osvedčenie pravosti podpisov pri hlasovaní. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine, je hlas neplatný. Po vykonaní písomného hlasovania správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca aspoň jednej štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania za účasti dvoch overovateľov.
Zápisnica
Zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania musí byť vyhotovená zápisnica, ktorú spíše správca, predseda, člen rady, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome a podpisujú overovatelia. Prílohou zápisnice je originál prezenčnej listiny alebo hlasovacej listiny s priloženými splnomocneniami a vyjadrenie overovateľa, ktorýju odmietol podpísať.
Zápisnica musí obsahovať najmä
a) termín a miesto konania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania
b)odsúhlasený program schôdze vlastníkov a výsledky hlasovania k jednotlivým bodom programu
c)znenie prijatých rozhodnutí schôdze vlastníkov
d) iné skutočnosti, o ktorých rozhodli vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome na schôdzi vlastníkov e)otázky písomného hlasovania a jeho výsledky f)meno, priezvisko a podpisy predsedajúceho, zapisovateľa a overovateľov.
Zápisnicu a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania musí zverejniť ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal alebo vyhlásil písomné hlasovanie, a to do siedmich dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým; oznámenie o výsledku hlasovania musí obsahovať dátum jeho zverejnenia. Spôsob zverejňovania, ktorý sa považuje v dome za obvyklý, si vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome upravia v zmluve o spoločenstve alebo zmluve o výkone správy.
Ak aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zvolala schôdzu vlastníkov alebo vyhlásila písomné hlasovanie, originál zápisnice a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo výsledok písomného hlasovania musí predsedovi spoločenstva alebo správcovi doručiť poverený zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome do siedmich dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania.
Platné rozhodnutia
Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvy a ich zmeny schválené vlastníkmi sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak ich za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podpísala nimi poverená osoba. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu.) Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa potrebná väčšina podľa nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.
Potrebný počet hlasov
1. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o a) zmluve o spoločenstve, jej zmene alebo o zrušení, zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva a o poverení osoby oprávnenej podpísať zmluvu o spoločenstve b) voľbe alebo odvolaní predsedu c) stanovách spoločenstva a zásadách hospodárenia spoločenstva d) výške odmeny predsedovi a členom rady a výške mesačných platieb za správu spoločenstva e ) zmluve o výkone správy, jej zmene, zániku alebo výpovedi a o poverení osoby oprávnenej podpísať tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome f) výške platby za správu g) zmene formy správy h) výške odmeny zástupcu vlastníkov i) preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi j )zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia k) zohľadnení miery využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome I) súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorou môžu byť ohrozovaní alebo rušení ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome v neprimeranom rozsahu m) súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak n) inštalácii alebo úprave spoločnej antény alebo umiestnení elektronických komunikačných sietí v dome vrátane zavedenia bezpečnostného kamerového systému v spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu o) podaní návrhu na exekučné konanie alebo návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome p) nájme a výpožičke spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, r) práve výlučne užívať nové spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo len niektorými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome s) prijatí, zmene alebo zrušení domového poriadku.
Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o
a) zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu b) zmluve o úvere alebo jeho zmene c) zmluve o zabezpečení úveru alebo jeho zmene d) zmluve o nájme a kúpe veci. ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania, alebo jej zmene e) zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome, vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva, alebo o ich zmene; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbou bezprostredne susediť f) zriadení vecného bremena k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, príslušenstvu a k priľahlému pozemku.
Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o zmluve o
a) prevode vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome b) výstavbe výlučne novej spoločnej časti domu, výlučne nového spoločného zariadenia domu alebo výlučne nového príslušenstva, ktorými sa dom pôdorysne rozšíri a ktoré budú prevádzkovo spojené s domom alebo ojej zmene. O veciach, ktoré nie sú upravené vyššie, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí sú prítomní na schôdzi vlastníkov alebo sa zúčastnili písomného hlasovania. Súhlas vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa nevyžaduje pri montáži zdvíhacieho zariadenia podľa osobitného zákona v spoločných častiach bytového domu. Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci podlá odseku 1 paragrafu 14 b bytového zákona do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 2 paragrafu 14 b bytového zákona do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 4 paragrafu 14 b bytového zákona do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome Ak spoločenstvo tvorí viac domov, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe, zmluve o úvere alebo jej zmene, zmluve o zabezpečení úveru alebo jej zmene, rozdelení spoločenstva a o použití fondu prevádzky, údržby a opráv hlasujú iba vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa predmet hlasovania týka. ZDROJ: BYTOVÝ ZÁKON
Schôdze a zhromaždenia vlastníkov bytov zakázané nie sú
Uplynul rok od prvých potvrdených prípadov COVID-19 a od začiatku zavedenia mnohých opatrení a obmedzení na zamedzenie šírenia tohto ochorenia. Postupne sa zrušilo organizovanie hromadných podujatí, spoločenských akcií a v čase zhoršenej epidemickej situácie došlo aj k zatváraniu obchodných prevádzok či reštaurácií a kostolov. Tieto reštrikcie boli prijaté na zabránenie komunitného šírenia vírusu.
Epicentra nekontrolovateľného šírenia COVID 19
Napriek všetkým tvrdým opatreniam vláda Slovenskej republiky a Úrad verejného zdravotníctva SR akoby prehliadali jedno z veľkých ohrození dobrých výsledkov pri znižovaní počtu nakazených, ktorým sú schôdze a zhromaždenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Tieto schôdze a zhromaždenia majú v každej vyhláške ÚVZ SR ustanovenú výnimku. Aj v aktuálnej vyhláške ÚVZ SR, ktorou sa nariaďujú opatrenia pri ohrození verejného zdravia k obmedzeniam prevádzok a hromadných podujatí, publikovanej vo Vestníku vlády SR, Ročník 31, Čiastka 8 z 21. januára 2021 je vo Vyhláške č. 13 v § 4 opäť ustanovená výnimka, že zákazy a príkazy vydané v súvislosti s organizáciou hromadných podujatí sa nevzťahujú na zasadnutia, schôdze a iné podujatia, ktoré sa uskutočňujú na základe zákona. Do tejto výnimky patria aj zhromaždenia a schôdze vlastníkov bytov, ktoré sa konajú na základe zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Téma schôdzí a zhromaždení vlastníkov sa týka viac ako 2 miliónov obyvateľov žijúcich v bytových domoch na celom území Slovenskej republiky. Považujeme rovnako za nutné upozorniť na skutočnosť, že schôdzí vlastníkov sa zúčastňuje naraz veľký počet ľudí, čo predstavuje vysoké epidemiologické riziko nákazy. Na Slovensku sú bytové domy, ktoré majú vyše 300 bytov a nebytových priestorov a stretnutie týchto vlastníkov na schôdzi môže mať za následok šírenie nebezpečnej nákazlivej choroby COVID-19. Združenie pre lepšiu správu bytových domov na toto riziko opakovane upozorňovalo ako Úrad verejného zdravotníctva SR, v ktorého kompetencii je vydávanie vyhlášok, tak aj Úrad vlády SR. Doposiaľ sme nedostali žiadnu odpoveď. Na túto skutočnosť okrem Združenia pre lepšiu správu bytových domov upozorňovali kompetentné orgány aj samotní správcovia či predsedovia spoločenstiev vlastníkov bytov, ktorých podnety rovnako neboli akceptované.
Nekompetentné odpovede
Mnohí správcovia a predsedovia spoločenstiev vlastníkov sa s dôverou obracajú vo veci schôdzí a zhromaždení vlastníkov na kompetentné orgány ohľadom poskytnutia informácií, či je možné organizovať schôdze vlastníkov alebo nie. Žiaľ, mnohokrát sa k nám dostala informácia, že im poskytli nepravdivú odpoveď, že schôdze a zhromaždenia vlastníkov sa konať nemôžu. Dôvodom dlhodobej ignorácie potreby vylúčiť výnimku schôdzí a zhromaždení vlastníkov z vyhlášok ÚVZ SR môže byť jednoducho neznalosť. Nielen zamestnanci jednotlivých rezortov, ale aj kompetentné orgány si pravdepodobne neuvedomujú, že schôdze a zhromaždenia vlastníkov sa konajú na základe zákona, a teda patria do výnimky ustanovenej v každej jednej vyhláške ÚVZ SR. Schôdze a zhromaždenia vlastníkov nie sú klasickým hromadným podujatím, ktorých organizácia je aktuálne zakázaná, a toto si treba uvedomiť.
Čo sa bude diať s domom?
Aj keď schôdze vlastníkov v režime zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len BytZ) vypadnú z režimu povolených hromadných podujatí, vlastníci majú stále možnosť prijímať rozhodnutia v písomnom hlasovaní, ktoré je s ohľadom na jeho bezkontaktnú formu, t. j. takú, ktorá nieje spojená so zhromažďovaním sa osôb, omnoho bezpečnejšia Rovnako je potrebné poukázať na fakt, že správcovi alebo predsedovi spoločenstva vlastníkov BytZ ukladá povinnosť zorganizovať schôdzu alebo zhromaždenie minimálne lx do roka, takže si nemôžu jednoducho povedať, že schôdzu tento rok neuskutočnia. V prípade nesplnenia si tejto povinnosti môžu byť správcovia s ohľadom na spotrebiteľský charakter zmluvy o výkone správy dokonca sankcionovaní. Správcovia a predsedovia spoločenstiev sú s ohľadom na vyššie uvedené skutočnosti nútení organizovať schôdze aj napriek nesúhlasu vlastníkov a napriek tomu, že môžu potenciálne vlastníkov bytov a nebytových priestorov ohroziť. Opodstatnená nie je ani obava, že by si vlastníci v prípade havarijných stavov a situácií nemohli odhlasovať napr. dodávateľa služieb, vzhľadom na to, že aj v prípade, ak by vlastníci nemohli uskutočniť písomné hlasovanie z dôvodu absencie zvolených overovateľov, tak ani v takomto prípade nehrozí vážne nebezpečenstvo, pretože správca a predseda spoločenstva môžu pri bezprostrednom ohrození konať aj bez súhlasu vlastníkov, podľa § 9 ods. 4 BytZ.
