Všetky príspevky NARKS

Sledujte a chráňte svoj majetok

Media monitoring

PORADŇA

Bývajú často dedičstvá zaťažené dlhmi? V súčasnej dobe pôžičiek, hypotekárnych úverov a odvodov sú už samozrejmou súčasťou života, a teda aj dedičstva. Rozhodujúce pre posúdenie existencie a výšky dlhu je skutočnosť, či existoval ku dňu smrti poručiteľa

Odpovedá Miriam Imrich Breznoščáková, notárka so sídlom Notárskeho úradu v Košiciach

1. Súpis majetku a dlhov

Ako sa pozostalí dozvedia o majetku, ktorý spadá do dedičstva, a o dlhoch, ktoré zosnulá osoba po sebe zanechala?

Urobiť súpis majetku a dlhov, vyčísliť všeobecnú hodnotu majetku a jeho čistú hodnotu je úlohou notára, ktorý bol poverený dedičskú vec prejednať. Dedičia sa o tom dozvedia tak, že je to obsiahnuté vo výroku uznesenia. O dlhoch sa dozvedáme jednak od dedičov, ktorí nám zväčša pri spísaní zápisnice o predbežnom šetrení predložia rôzne zmluvy o pôžičke, výzvy veriteľov, platobné výmery, úradné rozhodnutia, ktoré boli doručené veriteľmi poručiteľovi za jeho života alebo už po jeho smrti priamo dedičom.

2. Najčastejšie dlhy

Ktoré dlhy najčastejšie zaťažujú majetky poručiteľa, najmä živnostníka?

Najčastejšie ide o nezaplatené odvody na poistnom, nedoplatky na daniach, nedoplatky za byt, úverové zmluvy. Ale aj o také rozhodnutia, ktoré ukladajú zosnulému zaplatiť veriteľovi nesplatené sumy aj s príslušenstvom. Veľmi často si uplatňujú pohľadávky exekútori, ktorí už dlh poručiteľa riešia v exekučnom konaní. Notári, ktorí majú spis pridelený súdom, majú prístup do registra exekúcií, a tak si zistia, či sa voči poručiteľovi vedie exekúcia. Ak dlžník počas exekúcie zomrie, exekútor odloží exekúciu do skončenia dedičského konania. V exekúcii pokračuje na základe dodatku k povereniu na vykonanie exekúcie s dedičmi povinného alebo s orgánom spravujúcim dedičstvo, ktoré pripadlo štátu.

3. Lehoty na uplatnenie nárokov

Do akej doby si musia v dedičskom konaní uplatniť svoje pohľadávky veritelia?

Ak ide o lehotu na zisťovanie dlhov, zákon ju neurčuje. Samozrejme, notár má povinnosť na tento účel spoľahlivo zistiť skutočný stav veci a vykonať aj také dôkazy, ktoré dedičia nenavrhli. Veriteľom vo výzve určí lehotu, v ktorej majú prihlásiť svoje pohľadávky a ak ju nedodržia, nemá to vplyv na existenciu nároku veriteľa. Súvisí to len s tým, aby notár nemal zbytočné prieťahy v konaní a aby vedel zostaviť aj súpis dlhov, ich výšku a určiť tak čistú hodnotu dedičstva.

4. Výška zadlženia

Ako sa dedičia dozvedia o konečnom zadlžení osoby, po ktorej majú dediť?

Zo súpisu dlhov s určením veriteľa, výšky a právneho dôvodu s právnym titulom. Oboznámime ich o tom priamo na pojednávaní. Notár dedičov vyzve, aby sa vyjadrili, či považujú súpis majetku aj dlhov za úplný, teda či nenavrhujú niečo doplniť, rovnako či ho považujú za správny, teda či nie je prípadný dlh sporný. Iná situácia nastane, ak dedičia navrhnú notárovi vykonať takzvanú konvokáciu, teda výzvu, ktorá je adresovaná jednak známym veriteľom, a to doručením uznesenia, ale aj neznámym, o ktorej sa môžu dozvedieť z vyhlášky zverejnenej na úradnej tabuli.

5. Výzva adresovaná

veriteľom Aké postavenie majú počas konania o dedičstve veritelia a čo ak na výzvu nebudú reagovať?

Veritelia nie sú v bežnom konaní o dedičstve jeho účastníkmi. Preto ani nie sú predvolaní na prejednanie dedičstva. Nedoručujeme im zväčša žiadne procesné či konečné meritórne rozhodnutie. A v samotnej výzve je uvedené, aby prihlásili svoje pohľadávky v určenej lehote s poučením, že ak tak neučinia, ich pohľadávky síce nezaniknú, ale zanikne zodpovednosť dedičov za ich pohľadávky v tom prípade, ak cena nimi nadobudnutého dedičstva sa uspokojením ostatných veriteľov, hoci s nevýhodnejším poradím, vyčerpala.

6. Predlžené dedičstvo

Čo s predlženým dedičstvom? Ako sa vlastne určí výška dlhu zosnulého?

Výška predlženia sa zistí výpočtom rozdielu všeobecnej hodnoty majetku a výšky dlhov poručiteľa. Ak je táto veličina záporná, hovoríme o predlženom dedičstve. Notár poučí dedičov o možnosti vysporiadania predlženého dedičstva. Majú možnosť, ako pri nepredlženom majetok nadobudnúť. Môžu uzatvoriť dohodu o vysporiadaní dedičstva s poučením, že zodpovedajú za dlhy poručiteľa do výšky hodnoty nadobúdaného dedičstva. V dohode môžu zodpovednosť aj modifikovať. Teda, že zodpovedať za dlhy budú len niektorí, hoci dedičstvo nadobudli všetci alebo v iných pomeroch, ako je pomer hodnoty toho, čo z dedičstva nadobudli. V tomto prípade je už účastníkom konania, teda vysporiadania pohľadávky, aj veriteľ. Ďalšou z možností je aj uzatvorenie dohody dedičov a veriteľov o tom, že prenechajú svoje dedičstvo veriteľom na úhradu dlhov.

7. Poradie v exekučnom poriadku

Môže dohoda dedičov a veriteľov o splácaní dlhov naraziť aj na prekážky?

Notár dohodu schváli len vtedy, ak sú splnené podmienky: teda ide o predlženie dedičstva, má súhlas dedičov a veriteľov a majetok sa musí vydať veriteľom v takom poradí, ako majú nárok na uspokojenie svojich pohľadávok v rámci poradia skupín – určené sú v Exekučnom poriadku. Ak dedičia alebo veritelia nemajú záujem o uzatvorenie tejto dohody, notár môže nariadiť likvidáciu predlženého dedičstva. V oboch týchto prípadoch je už veriteľ účastníkom konania o dedičstve.

8. Prihlásenie po termíne

Ako sa konanie o dedičstve ukončí a čo nastane, ak sa niektorý z veriteľov bude domáhať dlhu až potom?

Notár po skončení dedičského konania predkladá spis okresnému súdu. Odtiaľ sa veriteľ dozvie o právoplatnom skončení, pokiaľ nebol účastníkom konania o dedičstve. Chcem upozorniť, že pri zisťovaní dlhov, ako aj majetku sa nenapĺňa legitímna, ale len majetková funkcia konania o dedičstve. Ak sa teda nájde ďalší majetok alebo aj ďalší dlh – a nielen dlh, súd začne dodatočné konanie o dedičstve o tomto majetku či dlhu. Samotné nezaradenie pohľadávky veriteľa do dlhov dedičstva ešte nezbavuje dediča jeho zodpovednosti a veriteľa jeho práva na uspokojenie. V uznesení o dedičstve sa totiž nevysporadúva samotný dlh, teda konkrétny dedič sa nezaväzuje k povinnosti splatiť dlh poručiteľa v určitej výške do určitej lehoty konkrétnemu veriteľovi, pokiaľ nejde o spomínané dohody dedičov a veriteľov alebo o predlžené dedičstvo. V uznesení sa „len“ deklaruje prechod zodpovednosti. Práva a povinnosti veriteľov ostávajú zachované voči dedičom tak, ako ich mal veriteľ voči poručiteľovi ako dlžníkovi.

9. Poplatky na notárskom úrade

Z akej sumy vychádzajú poplatky za prejednanie dedičstva na notárskom úrade?

Základom odmeny notára je všeobecná, teda trhová hodnota dedičstva, dve percentá z prvých 3 300 eur jeho hodnoty, jedno percento zo sumy nad 3 300 eur, ďalej 0,7 percenta zo sumy nad 16 500 eur, potom 0,4 percenta zo sumy nad 33 100 eur a 0,2 percenta zo sumy nad 99 500 eur až do 663 800 eur. Suma nad 663 800 eur sa do základu nezapočíta. 23 eur je najnižšia odmena notára, 13 eur, ak konanie o dedičstve bolo zastavené. Odmena notára závisí od toho, či je dedičstvo predlžené. Ak nie je, odmenu platí dedič, ktorý dedičstvo nadobudol alebo v pomere, v akom ho nadobudli viacerí. Odmenu môže súd primerane zvýšiť, najviac však o 50 percent, ak úkony notára boli mimoriadne zložité alebo časovo náročné. K výške odmeny treba pripočítať aj 20 percent DPH, keďže notári sú aj platiteľmi tejto dane. Ak je dedičstvo predlžené a vykoná sa jeho likvidácia, v takom prípade sa odmena notára hradí práve z výťažku likvidácie, alebo v tom rozsahu, v akom sa nedá zaplatiť z výťažku likvidácie, ju uhradí štát. Oproti niektorým iným štátom Európskej únie majú dedičia na Slovensku však výhodu v tom, že notár vykoná za nich všetky úkony vrátane podania návrhu na záznam vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností na toho dediča alebo tých dedičov, ktorí dedičstvo nadobudli.

10. Súdne vymáhanie

Dlh zosnulej osoby sa dá ďalej vymáhať aj súdnou cestou?

Áno, treba si uvedomiť, že dedičské konanie nesupluje sporové konanie o uspokojenie pohľadávky, teda plnenie dlhu, ktoré môže viesť veriteľ voči konkrétnym dedičom. Dedičia, ako právni nástupcovia dlžníka poručiteľa, sú známi z dedičského rozhodnutia, ale už aj počas konania o dedičstve. Veritelia si súdnu cestu môžu preto stále zvoliť, ak im dedičia dlh dobrovoľne nevyrovnajú napriek tomu, že majetok po zosnulom dlžníkovi prijali.

11. Hrozba premlčania

Ako treba chápať rozhodnutie o dedičstve na notárskom úrade, majú veritelia na rozhodnutie čakať?

Veritelia by nemali čakať na výsledok dedičského konania po dlžníkovi, lebo môžu zmeškať lehoty, počas ktorých by mali uplatniť svoje pohľadávky na súde. Inak im hrozí, že sa ich nároky premlčia a dlh sa tak stane nedobytným. Rozhodnutie totiž nie je v bežnom mimosporovom konaní o dedičstve ani exekučným titulom pre veriteľa. A teda neslúži na uspokojenie jeho pohľadávky zodpovedajúcej dlhu poručiteľa.

12. Speňaženie majetku

Ako sa postupuje pri speňažení majetku zosnulého?

Notár môže nariadiť speňaženie majetku po zosnulom na návrh dedičov, ale aj bez toho, aby mu návrh podávali. Podmienkou je, že ide o predlžené dedičstvo a dedičia alebo veritelia nemali záujem uzatvoriť medzi sebou dohodu o jeho prenechaní na úhradu dlhov. V prípade, že by malo dedičstvo pripadnúť štátu ako odúmrť – lebo nie je žiaden legitímny dedič, náš civilný mimosporový poriadok zľavuje od podmienky predlženého dedičstva. Ukladá súdu nariadiť likvidáciu aj nepredlženého dedičstva. Predpokladom je, že veriteľ odmietol prijať na úhradu veci, ktoré svojou hodnotou zodpovedajú výške pohľadávky na úhradu jeho dlhu a peniaze z dedičstva už nepostačujú na uspokojenie pohľadávky veriteľa. V oboch prípadoch samotný proces likvidácie dedičstva už má pramálo spoločné s právami dedičov a jej cieľom je čo najväčšmi uspokojiť veriteľov z majetku patriaceho do dedičstva.

13. Predaj alebo dražba

Čo nasleduje po nariadení likvidácie?

Po právoplatnom nariadení likvidácie, teda vydaním, doručením uznesenia dedičom a už aj všetkým známym veriteľom a jeho zverejnením na úradnej tabuli notár pristúpi k speňažovaniu majetku, a to buď priamym predajom (zmluvou či uznesením o prechode vlastníckeho práva), exekučnou dražbou primerane podľa ustanovení Exekučného poriadku, prostredníctvom dražobníka na dobrovoľnej dražbe či iným spôsobom upraveným v právnom predpise ohľadne speňažovania majetku.

14. Rozdelenie výťažku

Ako sa rozdelí výťažok?

Výťažok zo speňaženia rozvrhne notár medzi veriteľov. Robí sa to na osobitnom pojednávaní a v poradí uspokojovania veriteľov podľa Exekučného poriadku. Právoplatným skončením likvidácie zanikajú proti dedičom neuspokojené pohľadávky veriteľov. Dedič je pri likvidácii dedičstva vlastne už len formálnym účastníkom konania, pravda, za predpokladu, že sám nie je veriteľom. Ak veriteľom je aj on, uspokojí sa z rozvrhu výťažku.

Odpovedá Mojmír Plavec, tajomník Realitnej únie SR

15. Sledovanie zmien

Cez internet sa už dajú odsledovať pohyby na vlastnej nehnuteľnosti. Poradíte ako?

Áno, ak je vlastník účastníkom konania, ktoré prebieha na katastrálnom úrade, potom jeho priebeh môže sledovať prostredníctvom čísla konania na stránke https://www.katasterportal.sk. Ak chce sledovať zmeny na liste vlastníctva, napríklad či niekto nenakladá neoprávnene s jeho nehnuteľnosťou, túto službu za poplatok možno aktivovať prostredníctvom portálu elektronických služieb katastra nehnuteľností (https://kataster. skgeodesy.sk). Citované zo stránky – popis služby: Služba umožní aktiváciu alebo deaktiváciu automatického sledovania zmien nehnuteľností a právnych vzťahov k nim a následnú notifikáciu.

16. Len vlastné nehnuteľnosti

Čo všetko sa dá prostredníctvom služby sledovať na liste vlastníctva a je táto služba spoplatnená aj vtedy, ak by som chcela takto sledovať len svoje nehnuteľnosti?

Služba umožní sledovanie listov vlastníctva v jednotlivých jeho častiach a umožní definovať pre príslušný list vlastníctva sledovanie zmien na liste vlastníctva a následné zasielanie notifikácie o týchto zmenách. Prístupná je všetkým prihláseným používateľom pomocou eID karty, teda s národným občianskym preukazom s čipom. Bezodplatná je len pre sledovanie zmien nehnuteľností a právnych vzťahov vo vlastníckom vzťahu prihláseného používateľa.

17. Výpis všetkých pozemkov

Za akých podmienok môžem získať výpis všetkých svojich pozemkov na našom území?

Ide o takzvaný súpis nehnuteľností, čo je typom výstupu z katastra, ktorý obsahuje zoznam všetkých nehnuteľností jedného vlastníka a je ho možné vyhotoviť za celé územie Slovenska alebo len pre jeden kraj, okres či katastrálne územie. Súpis je spoplatnený a môže oň požiadať len vlastník alebo iná oprávnená osoba. Výhodou je, že vlastník nemusí žiadať o vyhotovenie jednotlivých výpisov z listov vlastníctva rôzne katastrálne odbory.

Odpovedá Zuzana Jakabíková, generálna sekretárka Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska

18. Aktuálny stav

Pri predaji prostredníctvom realitnej kancelárie stav vlastníctva overuje realitný maklér, čo presne zisťuje?

Overuje predovšetkým list vlastníctva, titul nadobudnutia nehnuteľnosti predávajúcim a stav vysporiadania spoluvlastníkov. Napríklad zohľadní sa predkupné právo, ak je nehnuteľnosť v spoločnom vlastníctve viacerých spoluvlastníkov. Klient môže makléra požiadať o predloženie listu vlastníctva, napríklad aktuálneho ku dňu, keď má zložiť rezervačnú zálohu. Treba však vziať do úvahy, že aj dostupné údaje v katastri môžu byť ešte zmenené prebiehajúcimi konaniami a zaevidované zmeny sa môžu ukázať aj neskôr.

19. List vlastníctva

Aké údaje potrebné pre bežného užívateľa sa dajú vyčítať z listu vlastníctva?

List vlastníctva v jednotlivých častiach obsahuje konkrétne údaje a dôležité informácie k nehnuteľnosti – v časti A o majetkovej podstate, jej type, umiestnení v rámci zastavaného územia obce, ochrane. V ďalšej časti B sú údaje o vlastníkoch a iných oprávnených osobách a v časti C o ťarchách a iných údajoch k nehnuteľnosti. V liste vlastníctva nenájdete napríklad informácie o celkovej úžitkovej ploche, napríklad pri rodinných domoch, ale iba o zastavanej ploche. Takže časť informácií je potrebné získať z projektovej dokumentácie alebo reálnym premeraním priestorov nehnuteľnosti.

20. Laicky vyhotovené zmluvy

Kúpne, ale aj darovacie zmluvy si často vyhotovujú ľudia bez pomoci právnikov či notárov. Aké nedostatky majú?

Každý občan má právo uzavrieť sám zmluvu podľa Občianskeho zákonníka. Odporúčame však, aby túto prácu zveril realitnej kancelárii, ktorá túto službu štandardne dojednáva s odborne spôsobilou osobou. Pri sprostredkovaní viacerých transakcií kúpy a predaja a vďaka praktickým skúsenostiam ide o vysoko kvalitnú službu, pri ktorej nedochádza k prerušeniu konania na katastri. Opakom môže byť neodborne naformulovaná zmluva alebo návrh na vklad, ktoré môžu viesť k prerušeniu konania.

Zdroj:   Hospodárske noviny; 20 OTÁZOK A ODPOVEDÍ

Autor: Helena Kokolová

Pribudlo o pätinu menej nových bytov ako vlani. Výstavba sa spomalila

Media monitoring

Výstavba nových bytov sa spomalila. Iba 4 100 nových bytov sa začalo u nás stavať počas prvého štvrťroku. Ide pritom o medziročný rozdiel v začatí výstavby o 21,4 percenta menej. „Vývoj ovplyvnili reštrikčné opatrenia v súvislosti s nepriaznivým pandemickým vývojom a čiastočne aj vysoký porovnávací základ,“ informuje Štatistický úrad. Vlani sa v rovnakom období postavilo viac ako päťtisíc bytových jednotiek – išlo o najviac postavených bytov za posledné desaťročie.

Naopak, výstavba domov išla hore. V medziročnom porovnaní ide o nárast 1,5 percenta. Z celkového počtu začatých bytov rodinné domy tvorili takmer tri štvrtiny, ukazuje štatistika. „Súčasne ku koncu marca 2021 bolo na Slovensku 75 714 rozostavaných bytov, ich počet bol o 3,8 percenta menší ako pred rokom,“ hovoria štatistici. Celkovo však počet rozostavaných bytov a rodinných domov v medziročnom porovnaní vzrástol o 1,9 percenta – teda o 49 375.

Byty lacnejšie nebudú

Vysoký dopyt, nízka ponuka. Na slovenskom realitnom trhu sa nič nezmení ani v najbližších mesiacoch. Rast cien bytov a domov potvrdzuje aj Národná Asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS). Prvé tri mesiace tohto roka ukázali, že ani druhá vlna sa realitného trhu nedotkla a dopyt neutícha. Zdá sa, že pre pandémiu mnohí s kúpou vyčkávali, čo ešte viac zatlačilo na ceny.

Inak to nebude ani v ďalších rokoch. Prevládať má totiž i naďalej dopyt nad ponukou, upozorňuje analytik spoločnosti Finlord.cz Boris Tomčiak. Byty jednoducho pribúdajú pomaly. Pokles cien sa tak podľa analytika rozhodne očakávať nedá. „Také nízke ceny, ako boli pred piatimi, desiatimi či pätnástimi rokmi, sa už nikdy nezopakujú,“ hovorí.

Štvorcový meter za tisíce eur

Rast cien ukazujú aj dáta NARKS. „Pri vyhodnotení štatistík za prvý kvartál tohto roka sme v prípade dvojizbových bytov v krajských mestách zaznamenali mierne zrýchlenie tempa rastu cien, keď bola na celoslovenskej úrovni zaznamenaná medzikvartálna zmena na úrovni 4,55 percenta,” uviedol pre agentúru TASR analytik asociácie Martin Lazík. Jeden štvorcový meter tak vyšiel priemerne pod 2 400 eur.

Priemerná cena dvojizbového bytu v prvom štvrťroku v Bratislave bola na úrovni 148-tisíc eur. V Žiline stál rovnaký byt podľa portálu Nehnuteľnosti.sk 114-tisíc eur. Najlacnejší dvojizbový byt bol v Trenčíne, a to za 90-tisíc eur.

** Koľko bytov sa dostavalo?**

Celkovo sa počas troch mesiacoch od začiatku roka dokončilo 4 485 bytov, v medziročnom porovnaní ide o pokles 2,2 percenta.

Najmenej dokončených bytov bolo v Banskobystrickom kraji a to medziročne menej o 51,8 percenta. Najviac bytov – viac ako štvrtinu, skolaudovali v Bratislavskom kraji. Medziročne však ide o 9,4-percentný pokles.

Najviac dokončených bytov bolo v Nitrianskom kraji – menej o 49,9 percenta a v Trenčianskom kraji klesol počet o 30,6 percenta.

ZDROJ: ŠÚSR

 

Zdroj:   pravda.sk; EKONOMIKA

Úľavy pri prvej nehnuteľnosti, vyššie dane pri ďalších? Matovič to zráta tým, čo si žijú lepšie

Media monitoring

Rezort financií by mohol nastaviť veľkorysú výšku nezdaniteľnej sumy, odporúčajú experti z praxe. Ďalšie majetky by mohli predstavovať nadštandard

Reforma zdaňovania nehnuteľností, ktorú pripravuje rezort financií pod vedením ministra Igora Matoviča, bude fungovať na hodnotovom princípe. Inak povedané, tí bohatší by mali platiť vyššie dane, ak majú napríklad lukratívnu nehnuteľnosť, viac bytov či iných luxusnejších nehnuteľností. Nie je zatiaľ jasné, kto do akej kategórie vlastne chtiac či nechtiac „spadne“.

Aj preto po vyšších daniach z nehnuteľností pokukuje súčasný minister financií, ktorý v tejto myšlienke pokračuje po svojom predchodcovi Eduardovi Hegerovi. Zálusk na túto myšlienku si robili aj predchádzajúce vlády – spustiť zdaňovanie nehnuteľností podľa ich „kvázi trhovej“ hodnoty, nie podľa metrov štvorcových. Nie každý sa s tými novinkami stotožní.

Treba veľkorysé nezdaniteľné sumy

Slovenské nehnuteľnosti sa bežným ľuďom dosť ťažko skrývajú niekde do daňových rajov, kde by boli prakticky nedotknuteľné. Jednoducho sa dajú krásne zdaniť. Daň z nehnuteľností je taká „spravodlivá“, že z vás robí akýchsi nájomníkov vo vlastnom dome či byte, hoci ten je v katastri zapísaný na vaše meno.

Zatiaľ je jasné len to, že  štát chce po novom určovať základ tejto dane akýmisi matematickými postupmi a zabezpečiť hromadné oceňovanie domov a bytov na Slovensku už od roku 2023. Ešte nevie, či preberie aj niektoré kompetencie miest a obcí, teda či by nebol lepší centrálny výber daní ako ten lokálny, ako ho poznáme dnes.

Zdaňovanie nehnuteľností treba v prvom rade zjednotiť a zjednodušiť, myslí si Silvia Hallová, daňová partnerka poradenskej spoločnosti Grant Thornton.  „Aj keď obciam prirodzene patrí podiel z vybranej dane, daň z nehnuteľností by mali vyberať centrálne daňové úrady, nie obce. Princíp zdaňovania na základe aktuálnej trhovej hodnoty je akceptovateľný za podmienky, že pre súkromné vlastníctvo bytov a domov, v ktorých majitelia trvalo bývajú, budú stanovené veľkorysé nezdaniteľné sumy,“ tvrdí S. Hallová.

V opačnom prípade by malo zdaňovanie na základe trhových cien výrazný sociálny dopad na všetkých, nevynímajúc ani tých, ktorí investovali do svojho vlastného bývania.  Otázne je, do akej miery by sa táto myšlienka stretla s úspechom u súčasného ministra financií. Veľa o zámeroch rezortu prezradil aj dokument tzv. veľký tresk, ktorý vzbudil v mnohých ohľadoch veľkú nevôľu u odborníkov i verejnosti, hoci ho I. Matovič označil za hoax.

Príprava na tvrdé „pristátie“

Ak zoberieme do úvahy, že na Slovensku máme s ohľadom na historický vývoj nadštandardne veľké zastúpenie vlastníkov nehnuteľností, zvýšenie daní s istotou zasiahne veľkú časť obyvateľstva. Diskusie okolo chystanej daňovej reformy už teraz ukazujú na možné riziká pripravovaných zmien, podotýka Attila Mészáros, predseda Realitnej únie SR.

„Je zrejmé, že sociálny status vlastníka nehnuteľnosti nemusí korešpondovať s hodnotou jeho nehnuteľnosti. Myslím, že práve pre možné sociálne dopady je potrebné sa viac ako inokedy riadiť známym ,dvakrát meraj, raz rež?,“ varuje predseda.

Štát by mal myslieť aj na ďalšie súvislosti. „Mal by sa vysporiadať aj so skutočnosťou, že vyššia daň z nehnuteľností, napríklad u bytov na prenájom, sa bude prenášať aj do zvyšovania cien nájmov,“ spresňuje S. Hallová. Ak je však reč o reforme daňového systému, prednosť pred zvyšovaním daní by mal dostať najmä boj s daňovými podvodmi, v ktorom sa skrýva veľký potenciál zvyšovania príjmov pre štátny rozpočet.

Zaťažujúce vplyvy treba zvážiť

Dane z nehnuteľností by teda mali byť určované podľa hodnotového princípu, nie podľa rozlohy. Ako hovorí pre TREND Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS SR), hodnotový systém by mohol byť uplatniteľný, musí sa však zvážiť jeho dopad v praxi.

„Konkrétne na jednotlivé príjmové skupiny obyvateľstva, aby nenastal stav, že pre niektorých bude príliš zaťažujúci, napríklad pre dôchodcov, samoživiteľov rodín alebo domácnosti s nízkym príjmom,“ dodáva. Treba totiž myslieť na ich finančnú a sociálnu situáciu. To, že napríklad žijú v nehnuteľnosti s vyššou hodnotou, nemusí automaticky znamenať, že ich príjmy sú vysoké. Malo by sa predchádzať prehlbovaniu sociálnych rozdielov.

Podľa prezidenta NARKS je tiež dôležité, ako sa nový systém vysporiada s reálne rôznymi podmienkami majiteľov nehnuteľností, napríklad v lukratívnych oblastiach obcí, alebo aj v iných lokalitách. „Ako bude zohľadňovať jednotlivé príjmové skupiny – napríklad ekonomicky aktívny produktívny vlastník nehnuteľnosti verzus ekonomicky neaktívny dôchodca s minimálnym dôchodkovým príjmom pre spravodlivé a zvládnuteľné finančné zaťaženie,“ dodáva J. Pálenčár.

Mohlo by sa napríklad stať, že by vlastník s nižšími príjmami jednoducho doplatil na danú lokalitu a v konečnom dôsledku by musel svoju nehnuteľnosť opustiť aj napriek tomu, že v nej dlhé roky býval. Je to extrémny príklad, ale vychádza z reality príjmovej stránky niektorých domácností.

Nie každá nehnuteľnosť je luxusom

Nedá sa tiež povedať, že dnešný spôsob výpočtu dane z nehnuteľností je absolútne spravodlivý, tvrdí A. Mészáros. Výmera daného druhu nehnuteľnosti nehovorí nič o jeho štandarde.

„Snaha o spravodlivejšie zdanenie preto môže byť pochopiteľná. Všetkému ale predchádza dobre nastavený spôsob ocenenia nehnuteľnosti, čo je kameňom úrazu zámeru,“ objasňuje pre TREND. Ťažko tiež jednoznačne povedať, či automatizovaná aplikácia matematicko-štatistických modelov, ktorú rezort financií chystá, postačí pre presné určenie trhovej ceny konkrétnej nehnuteľnosti.

Faktom je, že Organizácia pre hospodársku spoluprácu a rozvoj (OECD) tvrdí, že dlhodobo na Slovensku máme jedny z najnižších daní z nehnuteľností. Podľa štúdie Paying Taxes 2020, ktorú vydala skupina Svetovej banky a poradenská spoločnosť PwC, má naša krajina šieste najvyššie celkové daňové a odvodové zaťaženie v rámci krajín EÚ & Európskeho združenia voľného obchodu (EFTA, priemer 38,3 percenta) vo výške 49,7 percenta, čo je o 11,4 percentuálnych bodov viac. Preto tento nepomer chce vláda zmierniť.

Za tejto situácie je zámer výraznejšie zdaniť nehnuteľnosti pochopiteľný, poznamenáva pre TREND Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko. „Zásadnou výzvou vyššieho zdanenia je, aby sa zohľadnilo vlastníctvo nehnuteľnosti na Slovensku ako nutnosť. Predpokladám, že vláda si uvedomuje, že byt či dom, v ktorom rodina trvalo býva, nie sú luxusom, ale nevyhnutnosťou.“

Preto bude podľa neho kľúčové správne nastaviť dôležité parametre, ako je napríklad už avizovaná výška nezdaniteľnej sumy pri prvej nehnuteľnosti, ktorá by ako luxus skutočne definovala len nadštandardné nehnuteľnosti či druhé a ďalšie byty a domy vo vlastníctve. Toto bude najväčšou výzvou celej reformy dane z nehnuteľností, ktorá musí byť funkčná pre celé Slovensko a zároveň musí zabrániť pocitu diskriminácie medzi regiónmi.

Čo je či nie je spravodlivé?

Ak sa štátu podarí táto zmena, povedie to vraj k odstráneniu existujúcich bizarných nedostatkov, akým sú napríklad rozdiely v zdanení nehnuteľností v rámci obcí. Dnešný zákon totiž podľa M. Búlika umožňuje, aby v rovnakej obci platili niektorí majitelia za porovnateľnú nehnuteľnosť až 10-násobne vyššiu daň. Rozdiel je pritom len v definícii, keď chaty a iné rekreačné nehnuteľnosti sú násobne vyššie zdaňované ako rodinné domy.

„Pritom obec má, paradoxne, oveľa väčšie výdavky na služby pre rodinné domy ako pre chaty. Každá obec tento inštitút využíva inak, čím vznikajú paradoxné situácie, keď napríklad za rozľahlý rodinný dom platí majiteľ zlomok dane v porovnaní s malou chatou pod lesom,“ dodáva finančný analytik. Zjednotenie zdanenia podľa dobre nastavenej cenovej mapy by mohol zrejme odstrániť tento pocit diskriminácie.

Ani vlastníctvo viacerých nehnuteľností však nemusí priniesť automaticky efekt spravodlivého zdanenia. V regiónoch, kde ľudia odchádzajú za prácou, je napríklad podľa A. Mészárosa množstvo nehnuteľností, ktoré si celoživotne ponechávajú vo svojom vlastníctve. Tie chcú využívať hoci na dôchodku či pri nejakej zmene životnej situácie.

„Hodnota týchto nehnuteľností v regiónoch tvoriacich tzv. ,hladové doliny? je zanedbateľná vo svetle vybičovaných cien nehnuteľností v Bratislave či iných ekonomicky silných regiónoch. Je teda zrejmé, že samotné vlastníctvo viacerých nehnuteľností nemôže byť univerzálnym kľúčom k zdaneniu bez akceptovania lokálnych cenových dát,“ uzatvára A. Mézsáros.

Faktom zostáva, že ani po zvýšení dane z nehnuteľností na akúsi „férovejšiu“ nebudú verejné výdavky kvalitnejšie, ani daňový systém spravodlivejší. Získa na tom hlavne štát, ktorý veselo pokračuje vo svojom deficitnom hospodárení, dokonca ho chce navýšiť o ďalšie miliardy eur.

 

Zdroj:   etrend.sk; FINANCIE

Autor: Zuzana Kulová

Kľúčom k dostupnejšiemu bývaniu sú aj kancelárie

Media monitoring

Administratívne priestory by sme mohli meniť na byty. Developeri však narážajú na množstvo prekážok, ktoré ich odrádzajú.

Záujem o kancelárie v posledných rokoch u nás klesá. Tomuto vývoju ešte viac nahrala koronakríza a štátom nariadený home office.

Opustené alebo poloprázdne ostávajú najmä budovy, ktoré nespĺňajú najnovšie štandardy. Počet neobsadených administratívnych priestorov v Bratislave už atakuje hranicu 20 percent.

Podľa prezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Jána Palenčára je väčšinu z nich aspoň z technického hľadiska možné prestavať na príbytky.

Rekonštrukcia kancelárií by tak mohla byť kľúčom k dostupnejšiemu bývaniu. „Nemôžeme neustále zastavovať nové územia. Musíme zahusťovať mestá a rásť do výšky. Preto je jednou z ciest využívanie plôch, ktoré už neplnia svoju pôvodnú funkciu,“ myslí si Pavol Kožík, generálny riaditeľ investičnej skupiny Proxenta.

Tento segment začína byť obľúbeným pri prerábkach na štartovacie bývanie pre mladé páry alebo pre investorov. Obe skupiny láka predovšetkým cena, ktorá je neporovnateľne nižšia ako pri novostavbách.

Realitní analytici preto nevylučujú, že by sa prerábanie kancelárií na byty mohlo na Slovensku postupne rozširovať. Zatiaľ to však vidíme najmä v zahraničných veľkých mestách. Sú totiž husto osídlené a ďalšie voľné pozemky na ich rozvoj neexistujú. To teraz však nie je náš prípad.

„Nie je vylúčené, že sa otvorí priestor na takéto rekonštrukcie. V Bratislave však máme stále veľa dobrých lokalít, kde sa dajú byty stavať na prázdnom pozemku,“ vysvetlil pre HN Peter Porubský z portálu Nehnuteľnosti.sk.

Všetko má svoje úskalia

Z každej administratívnej budovy sa však nedá urobiť bytový dom. Či je s tým vôbec možné začať, závisí od jej veku. Paradoxne platí, že čím je staršia, tým lepšie sa dá využiť. Zakladajúci partner realitnej kancelárie Herrys Filip Žoldák upozorňuje, že pri moderných kancelárskych priestoroch je realizácia náročnejšia a končí sa veľkými kompromismi.

Naopak, staršie stavby, kde sa nerátalo s otvoreným podlažím, ale s kanceláriami, sú ideálnejšie. Väčšinou teda ide o tie, ktoré sa nachádzajú mimo centra mesta v béčkovom alebo céčkovom štandarde.

Prerábka však často naráža aj na vážnejšie problémy, ako je vek. Zmena stroskotáva predovšetkým na územnom pláne, ktorý definuje, aký typ stavby a na aký účel môže byť na danom území postavený. Potom nasleduje zdĺhavý proces stavebných povolení.

Ten síce trvá kratšie ako pri novostavbách, ale mnohých developerov aj tak odrádza. Ak sa predsa len rozhodnú pustiť sa do tohto realitného biznisu, vo veľkom množstve prípadov narážajú na konštrukčné problémy. Staršie budovy navyše nemusia disponovať dostatočnými parkovacími kapacitami.

Experti na reality napriek niekoľkým nevýhodám hovoria aj o výhodách, ktoré môže rekonštrukcia starých kancelárií priniesť. „Architektúra už existujúcej stojacej alebo historickej budovy vyžaduje premyslený prístup a zaujímavé riešenia. Vďaka tomu môžu vznikať zaujímavé obytné budovy v najlepších lokalitách,“ dodáva Žoldák.

Na vážkach

Otázka prestavby rozdeľuje aj developerov. Kým jedni svoje portfólio plnia rekonštrukciami, iní sa po zrátaní plusov a mínusov rozhodli tento druh bývania neponúkať.

Riaditeľ biznis a urban developmentu YIT Slovakia Radek Pšenička upozorňuje, že ide o jednu z najrizikovejších ciest, ktorými sa investor môže vydať. Ide podľa neho o náročný proces, ktorý sa v konečnom dôsledku nedá porovnávať s realizáciou novej výstavby na mieru a podľa očakávaní zákazníka.

Aby sa pre tento typ výstavby rozhodli, potrebovali by na to lepšie podmienky. „Ideálne by bolo, ak by sme mohli staršie objekty rozobrať a následne v maximálnej miere opätovne použiť. Recykláciou by sme vytvorili nové, vhodnejšie, modernejšie a udržateľné objekty,“ hovorí.

To, že nejde o najľahšiu cestu, priznáva aj Kožík. Podľa jeho slov je novostavba bytového komplexu určite ziskovejšia a nenaráža na také veľké množstvo prekážok. Investícia do renovácie však môže byť zaujímavá a výnosná, ak sa nachádza v dobrej lokalite.

Zdroj:   finweb.hnonline.sk; Domáca ekonomika

Autor: Monika Šuchová

Pri tvorbe cien bytov vedie lokalita. Vrátane novostavieb

Media monitoring

V prospech cien starších bytov hovorí lepšia poloha v Bratislave. Príchod nového projektu znamená zdražovanie

Lokalita je dôležitou súčasťou ceny nehnuteľnosti, či je staršia, alebo ide o novostavbu. Zhodujú sa realitní makléri pre TREND v názoroch na ceny na bratislavskom trhu, o ktorý je na Slovensku najväčší záujem.

Realitná kancelária Herrys uverejnila správu za prvý štvrťrok tohto roka, v ktorej okrem iného uvádza, že v marci bola ponuka bytov na sekundárnom trhu [trh starších bytov – pozn. TRENDU] najnižšia za posledných šesť mesiacov. Ich ceny majú tendenciu čoraz viac sa približovať cenám novostavieb. Tento trend bude pokračovať, kým v Bratislave nezačnú pribúdať nové byty.

Malé cenové rozdiely nie sú prekvapením

Približovanie cien starších bytov k cenám novostavieb je vzhľadom na súčasnú situáciu normálny jav, uviedol analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik. Väčšina novostavieb v Bratislave sa predáva „z papiera“ a kupujúci čakajú jeden až tri roky na dokončenie bytu. V najväčšej mestskej časti Petržalka tvorí väčšinu ponuky novostavieb projekt Slnečnice na jej okraji. Na sekundárnom trhu sú však aj byty v lukratívnejších častiach Petržalky, ako napríklad v okolí vybudovanej časti električkovej trate s lepšou dostupnosťou do centra mesta.

„Je preto normálne, že staršie byty v takejto lokalite sa predávajú za porovnateľné ceny ako novostavby na okraji,“ konštatuje. Minimálny rozdiel priemernej ceny novostavby a staršieho bytu v Petržalke podľa neho nie je prekvapením. Cenový rozdiel medzi novostavbami a bytmi z druhej ruky na úrovni desať až pätnásť percent za Bratislavu ako celok považuje za prirodzený.

„Staršie byty sa nachádzajú na tých najlepších miestach, pričom novostavby v tomto smere často ‚paberkujú‘, stavajú ich na rušných križovatkách s výhľadom na štvorprúdovku a v lokalitách, kde chýba infra-štruktúra,“ podotýka hlavný analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický. „Ani preto sa nedá presne povedať, aký by mal byť cenový rozdiel medzi bytom v novostavbe a v staršej bytovke,“ uvádza. Vo všeobecnosti však platí, že cena za jeden štvorcový meter je v porovnaní so staršími bytmi vyššia pri novostavbách. V Bratislave sa tento rozdiel za posledné tri roky pri dvojizbových bytoch znížil z desať na päť percent. Pri trojizbových bytoch sa však zvýšil, a to zo štrnásť na 23 percent. Paušálne neplatí, že by sa tento cenový rozdiel medzi staršími a novšími bytmi zmazal naprieč celým trhom. V posledných rokoch sa síce znížil pri menších bytoch, pri väčších sa však zvýšil, uzatvára.

Rast cien odzrkadľuje príchod nových projektov

Podľa analytika Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Martina Lazíka by mal byť medzi starými a novými bytmi prirodzený cenový odstup, ktorý odráža rozdiel v kvalite. „Do ceny však vstupuje najmä lokalita, ktorá môže hovoriť v niektorých prípadoch zase v prospech starých bytov,“ hovorí. Dodáva, že preto sa štatisticky nedá určiť, že cenový rozdiel medzi starým a novým bytom by mal byť pätnásť percent. Nárast cien v jednotlivých častiach Bratislavy často odzrkadľuje príchod nových projektov. Podľa toho, aký projekt v lokalite pribudne – či už prémiový, alebo skôr lacnejší, to môže ovplyvniť štatistiku. Najmä ak je dlhodobý nedostatok bytov, o nasýtenosti trhu nie je možné hovoriť. NARKS pridala zistenie, že v prípade dvojizbových bytov sa v prvom štvrťroku 2021 v krajských mestách priemerná cena štvorcového metra zastavila pod 2 400 eurami. V štatistikách, samozrejme, kraľuje prvý bratislavský okres s cenou nad štyritisíc eur, ale je jediný, v ktorom sa znížili ceny medzi tretím a štvrtým štvrťrokom minulého roka.

Prvú päťku vždy tvoria projekty, ktoré sa v danom kvartáli začali predávať, teda projekty, ktoré aktuálne majú najväčšiu ponuku a uvádzacie ceny, informoval TREND v apríli o bratislavských novostavbách spolumajiteľ Herrys Filip Žoldák s tým, že to bolo napríklad aj pri rezidenčnom projekte Metropolis. Ten sa zhodou okolností nachádza v lukratívnej časti hlavného mesta – v jeho širšom centre v blízkosti Dunaja. Ďalej uviedol, že v Bratislave je celkový priemer cien bytov vyše tritisíc eur za štvorcový meter bez DPH, vyšší stredný a luxusný segment je na úrovni medzi štyritisíc až šesťtisíc eur bez DPH.

 

Zdroj:  etrend.sk; Týždenník

Autor: Monika Voleková

Nájomných bytov je na Slovensku zúfalo málo, tvrdia odborníci

Media monitoring

Výstavba nájomných bytov alebo obnova existujúcich nehnuteľností a zmena ich účelu by pritom mohla pomôcť problém s chýbajúcimi cenovo dostupnými bytmi vyriešiť.

Bytov s regulovaným a dotovaným nájomným je na Slovensku zúfalo málo, využíva ich len 1,5 % populácie. Drvivá väčšina Slovákov (90 %) žije vo vlastnom, v podnájme v rámci súkromného sektora je okolo sedem až osem percent. Nové byty však pribúdajú veľmi pomaly, preto je cena bývania vysoká a z dlhodobého hľadiska neúnosná. Práve výstavba nájomných bytov alebo obnova existujúcich nehnuteľností a zmena ich účelu by pritom mohla pomôcť tento problém riešiť. Upozornili na to odborníci z rôznych odvetví.

Nájomné byty či obnova by nielen že riešili stále problematickejšiu otázku bývania, ale naštartovali by i stavebníctvo, ktoré aj pre krízu zaznamenalo takmer štvrtinový prepad. Myslí si to predseda Združenia výrobcov murovacích materiálov Martin Mihál.

Odborníci však podotkli, že podpora výstavby nájomných bytov zo strany súčasnej vlády bola doteraz takmer nulová a ostala len vo volebných programoch strán. „A to aj napriek tomu, že práve štát by mal podporovať investície do kvalitných a udržateľných stavieb,“ dodal podpredseda Združenia Gabriel Szőllősi.

Čítajte viac Byty sú čoraz drahšie. Ceny prenájmov však klesajú Prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Ján Palenčár vyčíslil, že na Slovensku chýba 400 000 bytov. Dopyt je násobne vyšší ako ponuka, čo vplýva na cenu nehnuteľností. Problém vidí v pomere vlastníctva k forme nájomného bývania.

„Nie je zdravý. Západná Európa má pomer podstatne iný. Na nájomné byty tam pripadá 30 až 40 %,“ vyčíslil Palenčár. Myslí si, že pri väčšom využívaní nájomného bývania by ľudia boli flexibilnejší, pretože práve pre vzťah k nehnuteľnosti sú menej ochotní cestovať za prácou. Odborníci sa zhodli, že nájomné bývanie treba zatraktívniť, aby si ho ľudia automaticky nespájali so sociálnou formou bývania.

Štát má zároveň už 20 rokov fungujúci nástroj na podporu rozvoja verejného nájomného bývania, podotkla Veronika Reháková z rezortu dopravy a výstavby. „Ide o kombináciu dotácie (40 %) a zvýhodneného úveru zo Štátneho fondu rozvoja bývania (60 %),“ uviedla Reháková. Odborníci však tvrdia, že sa o podporných programoch málo vie a bolo by potrebné klásť na komunikáciu väčší dôraz.

 

Zdroj:  pravda.sk; EKONOMIKA

Autor: TASR

Koronakríza ich nezastavila. Dôvody, prečo majú Slováci záujem o hypotéky aj v ťažkých časoch

Media monitoring

Úvery na nehnuteľnosti si berú Slováci z viacerých dôvodov. Od strachu z vyšších úrokov cez snahu získať výhodnejšie podmienky až po chuť zarobiť.

Záujem Slovákov o hypotéky nedokázala pribrzdiť ani koronakríza či možnosť odkladu splátok. Podľa odborníkov je to spôsobené tým, že o tento druh úveru žiadajú ľudia so stabilnejším zamestnaním, pričom sa na to pripravujú dlhodobo.

V marci tak mali ľudia napožičiavaných prostredníctvom hypoték vyše 42 miliárd eur, pričom ešte koncom minulého roka to bolo približne o 300 miliónov eur menej.

HN sa preto pozreli na najčastejšie dôvody, prečo sa Slovákom neznížil apetít na vlastné bývanie ani počas ťažkého obdobia koronakrízy.

Zdražovanie hypoték

Slováci si posledné roky užívali rekordne lacné úvery a nemohli si nevšimnúť, ako sa banky predbiehajú v historicky najvýhodnejších ponukách. Úrokové sadzby sa stále držia blízko nuly a je predpoklad, že tento vývoj sa nezmení ani v najbližších mesiacoch. Rovnako žiadne zmeny neplánuje ani Európska centrálna banka. Na druhej strane, opačným smerom ich tlačí samotný trh. „Úrokové sadzby sú dole držané účelovo, a tak ich trh bude tlačiť nahor. V strednodobom horizonte predpokladám rast, otázny je len časový horizont a tempo nárastu,“ poznamenal Maroš Ovčarik z Finančného kompasu.

Ochrana pred infláciou

Mohutné stimuly centrálnych bánk aj národných vlád síce krajiny zachránili pred kolapsom, ale zároveň zvýšili aj riziko rastu cien. Mnohí Slováci sa preto rozhodli pre kúpu nehnuteľnosti, aby tak ochránili svoje financie. V čase stúpajúcich cien sa im z tohto pohľadu kúpa oplatila, treba však myslieť aj na budúcnosť a brať do úvahy demografiu, ktorá ovplyvní ceny bytov v menej rozvinutých regiónoch. „Odporúčal by som preto zameriavať sa skôr na novostavby v dobrej lokalite, kde by k výraznému prepadu nemuselo prísť,“ poradil analytik Finančnej hitparády Martin Švidroň.

Prísnejší pohľad NBS

Naša centrálna banka v uplynulých rokoch „krotila“ ľudí sprísňovaním pravidiel na bratie úverov či hypoték. Mnohí sa preto nedostali k vlastnému bývaniu a v čase, keď krajinu bičuje koronakríza, sa obyvatelia obávajú ďalšieho stupňovania kritérií. Národná banka Slovenska však pre HN uviedla, že žiadne ďalšie kroky v tomto smere v roku 2020 neplánovala a nemá to v úmysle ani teraz. Prísne opatrenia ešte z roku 2019 sú však rozdelené do viacerých fáz a postupne z nich vypadávajú mnohé výnimky. Môže sa tak zdať, že podmienky sú čoraz tvrdšie.

Výhodnejšia ponuka

Medzi dôvodmi zobrať si hypotéku môže byť aj snaha zbaviť sa tej starej a nevýhodnej. Refinancovanie sa stalo v čase úrokovej vojny medzi bankármi tradičným postupom. Analytici tvrdia, že sa to oplatí len ľuďom, ktorí majú relatívne vysoké úroky, no najmä vysoký zostatok úveru. „Vhodné je aj pre klientov, ktorí výrazne zvýšili svoj príjem a posunuli sa z rizikovej kategórie s vyššou sadzbou do kategórie bonitných klientov,“ upozornil finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.

Rizikové zamestnanie

S čoraz vyšším dlhom je jasné, že naša vláda nemôže ekonomiku a zamestnanosť zachraňovať večne. S koncom rôznych záchranných balíčkov tak môže dôjsť aj k nárastu nezamestnanosti. Mnohí si preto berú hypotéky teraz a budú sa spoliehať na to, že vakcinácia ukončí pandémiu, pričom hospodárstvo sa postaví na nohy. Finančníci sú však opatrní a hovoria, že tento postup nemusí ľuďom vyjsť. „Banky od týchto klientov vyžadujú zdokumentovanú zlepšenú situáciu. Banky sa líšia v tom, aká dlhá má byť bezproblémová situácia dokazujúca schopnosť klienta plniť si záväzky,“ povedal Švidroň.

Pretekajúce úspory

Ľudia mali koncom marca v bankách uložených takmer 44 miliárd eur, čo je viac, ako dlhujú na hypotékach. Mnohí tak splnili jedno z kritérií na získanie hypotéky, mať nasporenú pätinu z hodnoty nehnuteľnosti. Desiatky miliárd však požiera inflácia, a preto je snaha investovať tieto prostriedky do vlastného bývania pochopiteľná. „Úspory sú úročené úrokovou sadzbou blízkou nule, respektíve výrazne nižšou, ako je inflácia. Preto je snaha prostriedky investovať napríklad aj v kombinácii s hypotékou do nehnuteľnosti pochopiteľná,“ potvrdil Ovčarik.

Dedina pred mestom

Bývať v centre Bratislavy, Košíc alebo Žiliny až také terno v posledných rokoch nie je. Drahé bývanie v hlučnom meste bez možnosti oddychu a s veľkými problémami napríklad zaparkovať auto vyháňa mešťanov na vidiek. Aj preto počet obyvateľov veľkých miest, s výnimkou Bratislavy, klesá a zväčšujú sa najmä neďaleké obce. Z pohľadu odborníkov sa tento trend stále vypláca. „Ekonomicky sa predaj nehnuteľnosti v meste a kúpa bývania v satelitoch oplatí čoraz viac, keďže tempo rastu cien bytov v mestách je vyššie ako nárast cien pozemkov a rodinných domov v ich okolí,“ hovorí Búlik.

Investujúci Slováci

Investovanie je v našej spoločnosti stále v mnohých prípadoch tabu a rozbieha sa len pomaly. Jednou z obľúbených investícií Slovákov sú však nehnuteľnosti. Aj keď vo väčšine z nich žijeme, mnohí z nás kupujú byty, aby ich následne prenajímali. Odborníci v týchto prípadoch upozorňujú na riziko poklesu ich ceny, ale tiež na nižší nájom v dôsledku klesajúcej demografickej krivky. Ak sa človek pre investičnú nehnuteľnosť predsa len rozhodne, malo by to byť vo vyhľadávanej lokalite a na miestach, kde sa nachádza veľa študentov alebo kde je situovaný priemysel.

 

Zdroj:  finweb.hnonline.sk; Domáca ekonomika

Autor: Juraj Pivarči

Exodus Slovákov z Rakúska a Maďarska? Pandémia vyústila do prekvapivého rozuzlenia

Media monitoring

Užívať si pokoj aj luxus obcí tesne za hranicami Slovenska a zároveň byť tak blízko rodnej krajine sa stalo snom mnohých. Príchod covidu však priniesol zmeny.

„Máme síce aj iné dôvody, prečo sa chceme vrátiť na Slovensko, ale mňa osobne k tomuto kroku motivovala i súčasná situácia,“ otvorene hovorí pani Jana o rozhodnutí presťahovať sa späť do Bratislavy. Jej celé meno majú HN v redakcii.

Po šiestich rokoch každodenného pendlovania medzi maďarskou Rajkou a našou metropolou aj jej život skomplikovala pandémia.

„Ak by tej nebolo, zrejme by som s rodinou neuvažovala o návrate. Aspoň nateraz nie,“ dodáva mladá inžinierka.

Kúpiť za hranicami nehnuteľnosť?

Pôvodom rodená Bratislavčanka je jednou z mnohých, ktorých zlákala vidina života v maďarskom pohraničí. Nádejne rozbehnutý boom s nehnuteľnosťami v tejto oblasti však už viac ako rok testuje koronakríza.

Opätovné spustenie colných závor, prechod medzi krajinami len s negatívnym testom na covid, vstup do Maďarska iba s pobytovou kartou či často nejednoznačné a chaoticky komunikované opatrenia pre pendlerov. Za týchto okolností sa začalo viacero z piatich tisícok našincov zabývaných v Rajke pohrávať s myšlienkou predaja svojho bytu či domu.

Úvahy o odchode niektorých klientov z blízkej cudziny potvrdzuje aj maklér Mikuláš Rusó. Maďarskému realitnému trhu sa venuje od roku 2005. „Na začiatku, keď sa privreli hranice a začalo sa rozprávať o tvrdom lockdowne, ma oslovili desiatky ľudí, že chcú nehnuteľnosť predať a vrátiť sa na Slovensko.“

S odstupom času si však podľa makléra väčšina z nich svoj pôvodný zámer rozmyslela a naďalej býva v prihraničnej obci. Svedčí o tom aj údaj z posledného sčítania obyvateľstva k 1. januáru tohto roka, ktorý pre Rajku hlási viac ako 6 100 duší. Asi 70 až 75 percent z nich tvoria našinci.

To zhruba zodpovedá predcovidovému odhadu počtu slovenských občanov žijúcich na mieste hneď za maďarskými hranicami. Žiadny veľký exodus rezidentov a s ním spojené zbavovanie pozemkov, domov či bytov pod cenu v dôsledku koronakrízy sa teda nekoná.

Ako na margo prípadného kšeftárstva uvádza Mikuláš Rusó: „Špekulanti, ktorí chceli využiť situáciu s cieľom kúpiť nehnuteľnosť lacno, odišli s dlhým nosom.“

Čaká sa na koniec pandémie

Na druhej strane však viacero poskytovateľov realitných služieb v pohraničí priznáva útlm v predaji počas prísnych pandemických opatrení. Odhaduje sa asi na úrovni 10 – 20 percent.

Aj člen Predsedníctva Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Zsolt Szabó dosvedčuje, že počas pandémie jeho spoločnosť Investconsult, s. r. o., pocítila mierny pokles záujmu klientov o kúpu nehnuteľností v Maďarsku.

Podľa jeho skúseností z posledného roka sú ľudia pri kúpe za hranicami opatrnejší v dôsledku neistej situácie. Za pravdu mu taktiež dáva Mikuláš Rusó. Nepripisuje znížený dopyt po nehnuteľnostiach na vrub nezáujmu klientov. Skôr hovorí o ich vyčkávacej pozícii vzhľadom na aktuálnu pandémiu. Na nezáujem našich rodákov sa však nemôžu sťažovať ani za západnými hranicami.

Rakúske pohraničie je naďalej lukratívne

Gabriela Kočkovská z Finat Immobilien potvrdzuje, že pandémia dopyt Slovákov po bývaní v Kittsee, Bergu či Hainburgu neznížila. „S výnimkou prvých mesiacov, keď ľudia nemohli prísť na obhliadky, je záujem o nehnuteľnosti na rakúskej strane viac-menej rovnaký.“

Realitná maklérka sa zmieňuje len o jednej rodine, ktorá od začiatku koronakrízy dala prednosť návratu na Slovensko pred životom v pohraničí. Podľa Kočkovskej je skôr problém na strane ponuky ako dopytu. „Ponuka sa nezvýšila, čo znamená, že ľudia sa svojich nehnuteľností nezbavujú a naďalej zostávajú žiť v rakúskych obciach,“ hodnotí maklérka.

Pri pohľade do budúcnosti sú pracovníci na trhu s realitami pomerne optimistickí. Vývoj cien bývania je totiž najmä v hlavnom meste neúprosný. Z dát Národnej banky Slovenska vyplýva, že v Bratislavskom kraji došlo k medziročnému nárastu cien nehnuteľností o 11 percent za štvorcový meter. Čo je jeden z najvyšší prírastkov vôbec.

Naproti tomu napríklad v Rajke zostali ceny na tej istej úrovni ako pred zavedením opatrení proti covidu. A tak aj napriek pretrvávajúcej koronakríze zrejme pritiahne magnet lacnejšieho bývania v pohraničí ďalších slovenských rezidentov.

 

Zdroj:  finweb.hnonline.sk; Domáca ekonomika

Autor: Radoslav Rafaj

Uvoľňovanie opatrení ovplyvní realitné trhy

Media monitoring

Juraj Jedinák, moderátor: „Uvoľňovanie opatrení pozitívne ovplyvní aj realitné trhy. Makléri očakávajú výrazné oživenie už v najbližších týždňoch. Pokles cien je podľa odborníkov v nedohľadne. Slováci si čoskoro zrejme priplatia aj za prenájom.“

Petra Podhorcová, redaktorka: „Zlepšovanie epidemickej situácie a uvoľňovanie opatrení by podľa odborníkov malo realitný trh nakopnúť. Práve pandémia totiž mnohých ľudí donútila prehodnotiť svoje bývanie. Výrazne stúpol dopyt po väčších bytoch, domoch, i chatách a rekreačných nehnuteľnostiach. Prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ján Palenčár.“

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska: „Neustále rastie dopyt, ktorý nie je dostatočne uspokojený ponukou, a ďalej budú ceny nehnuteľností rásť. Dúfame, že nebudú rásť takým rýchlym tempom, ako sme tu videli v roku 2020, kedy stúpli viac ako dvanásť percent.“

Petra Podhorcová: „Realitné kancelárie momentálne evidujú najviac ponúk obchodných priestorov za posledných desať rokov. Dominujú najmä priestory skrachovaných gastroprevádzok, ale aj hotelov a penziónov. Opäť Ján Palenčár.“

Ján Palenčár: „Tá ponuka týchto nehnuteľností je naozaj veľká tak na predaj, ako aj na prenájom. Sú v súčasnosti prázdne a hľadá sa ich využitie.“

Petra Podhorcová: „Aj keď ceny prenájmov posledný rok klesali, uvoľňovanie opatrení a návrat zamestnancov, študentov a turistov do väčších miest ich cenu pravdepodobne čoskoro dvihne na predkrízové úrovne. Pokračuje realitný maklér Miroslav Kocúr.“

Miroslav Kocúr, realitný maklér: „Sa ľudia dopytujú teda na nájmy, ktoré budú aktuálne až niekedy od júna – júla, čo teda asi naznačuje, že sa vracajú z home office-ov do Bratislavy. Aj keď budú možno viac home office-ovať, tak stále tam budú chodiť aj do tých kancelárií.“

Petra Podhorcová: „Zdražieť by podľa ekonóma Dominika Hapla mohli čoskoro aj ceny krátkodobých prenájmov. O tie počas pandémie záujem nebol, a tak ich ľudia dočasne začali ponúkať na dlhodobý, no lacnejší prenájom.“

Dominik Hapl, ekonóm: „Ak teda turistov bude pribúdať v turisticky zaujímavých lokalitách, tak tie byty sa môžu opäť z tých dlhodobých nájmov presunúť na tie krátkodobé prenájmy.“

Petra Podhorcová: „Ekonóm však dodáva, že výrazné zmeny v najbližšej dobe realitný trh nečakajú.“

 

Zdroj:  Rádio Slovensko; Rádiožurnál Slovenského rozhlasu

Autor: Petra Podhorcová / Juraj Jedinák

Kúpiť byt v Bratislave, alebo v menšom meste a dochádzať? To je otázka

Media monitoring

Ľudia pracujúci v Bratislave čoraz častejšie stavia na menšie mesto a sú do hlavného mesta ochotní dochádzať.

Ceny bytov v hlavnom meste stále stúpajú, ponúk je málo a pre bežného Slováka začínajú byť nedostupné. Čoraz viac ľudí pracujúcich v Bratislave sa rozhoduje pre kompromis za prácou dochádzať a žiť v menšom meste, kde sú ceny bytov nižšie.

Idú preč

Bývanie v Bratislave sa stáva čoraz nedostupnejším luxusom, ktorý si nemôže dovoliť každý. Cena za meter štvorcový sa vyšplhala nad hranicu dvetisíc eur a mnohí začali označovať reality v Bratislave za drahé ako vo Švajčiarsku. Čoraz viac ľudí sa rozhodlo preto obetovať svoj čas na dochádzanie do práce z iného, menšieho mesta.

Kolóny

Aj to je však dôvod, prečo sa začali tvoriť pri vstupoch do Bratislavy dlhé kolóny. Z polhodinového dochádzania sa aj preto často stáva hodinové, niekedy dokonca dvojhodinové.

Byt za cenu domu

Aj keď je čas vzácna vec, mnohí majú značnú motiváciu obetovať ho. Za cenu 2-izbového bytu v Bratislave môžete mať nový bungalov v odľahlej dedine do hodiny od hlavného mesta. Pokoj od chaosu a životný priestor sú len ďalšími benefitmi.

Na názor sme sa spýtali aj finančného poradcu, ktorý s klientmi rieši hypotekárne úvery, Michala Babjaka. „Treba si uvedomiť, že do tohto rozhodovacieho procesu vstupujú aj ďalšie faktory, ktoré majú vplyv, ak nie zásadný, na konečné rozhodnutie,” vyjadril sa k téme Michal a spomínané faktory rozdelili do niekoľkých kategórií.

Osobné preferencie

Uprednostňuje záujemca mestský spôsob života (kultúra, spoločenské akcie, kaviarne), alebo hľadá pokoj či možnosti športového vyžitia vidieckeho miesta? Byt alebo dom? Infraštruktúra miesta, v ktorom žijem (dostupnosť obchodov, škôl, služieb).

Fáza života

Záujemca žije sám alebo s partnerom/kou? Má deti? V akom veku sú deti? Má domáce zviera? Ide o riešenie na určitý časový horizont (10–15 rokov) alebo ide o celoživotné rozhodnutie?

Práca

Aký typ práce mám? Som zamestnanec alebo podnikateľ? V akom sektore pracujem? Som viazaný na klienta alebo nie? Mám pevnú pracovnú dobu alebo flexibilnú? Musím vykonávať prácu na stanovenom mieste alebo nie?

Najmä v súvislosti s COVID-19 sa výrazne transformuje pracovný trh – aj po návrate do „normálu” veľká časť pracujúcich bude vo zvýšenej miere využívať status „home-officu”. Taktiež ďalšia digitalizácia, automatizácia a postupný prechod do tzv. priemyslu 4.0 budú ešte ďalej výrazne ovplyvňovať trh práce.

Doprava

Využívam verejnú dopravu alebo osobnú dopravu? Aká je výška pravidelných finančných náklady na dopravu? V prípade osobnej dopravy, koľko ma stojí servis a údržba dopravného prostriedku? Aká je výška ďalších nákladov ako sú diaľničné poplatky alebo poistky?

Čas

V dnešnej dobe už ani tak nehovoríme o vzdialenostných či finančných nákladoch na prepravu, ako časových. Čas prepravy v rámci Bratislavy môže byť totiž kratší, rovnaký, ale aj dlhší ako dochádzanie z mimo bratislavskej lokality (podľa miesta práce, bydliska, dopravnej infraštruktúry). Ďalej, viem tento čas prepravy využiť napríklad na vzdelávanie či pracovné telefonáty, alebo nie?

Do úvahy treba tiež brať individuálne faktory záujemcu, ako je napríklad striedavá starostlivosť o dieťa, starostlivosť o člena domácnosti a podobne.

Zamyslite sa

Michal tieto faktory odpozoroval behom svojej dlhoročnej praxe a podľa neho by sa práve nad nimi mal pri hľadaní nového bývania kupujúci, ktorý pracuje v hlavnom meste, zamyslieť.

 

Zdroj:  dnes24.sk; Bratislava

Autor: redakcia