Všetky príspevky NARKS

Stavebné povolenie už získate skôr

25. mája 2022Media monitoringNARKS

Na aspekty nového stavebného zákona, ktoré aj bežní ľudia už čoskoro pocítia v praxi, sa pýtali HN vicepremiéra Štefana Holého.

Tomáš Szmrecsányi

Skúste stručne priblížiť: z čoho všetkého sa skladá takzvaný stavebný zákon?

Súčasný stavebný zákon je vecne rozdelený do dvoch zákonov, a to do zákona o územnom plánovaní a do zákona o výstavbe. Zákon o územnom plánovaní rieši problematiku územného plánovania. A zákon o výstavbe rieši procesy výstavby a povoľovanie jednotlivých stavieb. Reformu dopĺňa aj novela kompetenčného zákona, keďže sa zriaďuje ústredný orgán štátnej správy – Úrad pre územné plánovanie a výstavbu, pod ktorým bude špecializovaná štátna správa v danej oblasti.

Vedeli by ste uviesť zopár oblastí, v ktorých nastane zmena, a aký prínos bude mať?

Najväčšia zmena sa týka elektronizácie konania. Prínos z nej budú mať všetci aktéri, ktorí sa správali poctivo. Spisy sa nebudú môcť stratiť, systém bude sledovať lehoty, bude poukazovať na prieťahy. Systém bude postupne vyhodnocovať čoraz viac parametrov, ktoré možno automatizovane kontrolovať, a bude tak nápomocný tak stavebníkovi, projektantovi, ako aj stavebnému úradu. Nastavené zastavovacie podmienky podľa územnoplánovacej dokumentácie budú jasne čitateľné a dopredu zrejmé. Ohlásenie drobnej stavby sa bude dať vybaviť len podaním ohlásenia, a ak budete spĺňať všetky zastavovacie podmienky, prípadne budete mať potrebné stanoviská a ohlásenie bude úspešné, môžete po tom, čo ho večer podáte, začať ráno stavať takúto drobnú stavbu.

Čo ešte považujete za významné v rámci novej legislatívy?

Za významnú pozitívnu zmenu považujeme aj harmonizovanie procesov územného plánovania a procesov SEA a integrovanie konania o stavebnom zámere a konania EIA. Dnes máme územné konanie, konanie o EIA a stavebné konanie – tieto tri procesy zlúčime práve do jedného konania o stavebnom zámere a posúdení vplyvov na životné prostredie.

Ako to je s prínosom pre samotný štát?

Navrhovaná zmena prinesie určite menej byrokracie. Na druhej strane tým, že systém bude elektronický, tak umožní zaviesť efektívnejšiu kontrolu, ktorá dodnes vôbec nefungovala. Dobrým príkladom sú stavební inšpektori, ale aj ochrana životného prostredia – zavádzame register žúmp s možnosťou kontroly plnenia povinností v súvislosti s nimi, alebo aj kontrolu protipožiarnych posúdení pri drobných stavbách, ktoré si dnes stavebníci napriek zákonnej požiadavke neplnia a ich častým dôsledkom sú požiare.

Stavebný zákon bol veľmi kritizovaný za to, že sa berú práva ľuďom i mestám či obciam a, naopak, zvyšujú sa práva pre firmy pri získaní stavebných povolení. Ako to teda bude?

Je zásadnou vecou pripomenúť, že v priebehu prípravy novej legislatívy sme absolvovali desiatky a desiatky odborných stretnutí a rokovaní a strávili sme stovky hodín diskusiou s odborníkmi a konštruktívnymi partnermi. Čelili sme silným tlakom niektorých lobistických skupín so snahou zvrátiť zmenu stavebnej legislatívy alebo aspoň spôsobiť dezinterpretáciami a účelovou manipuláciou maximálny možný chaos. Dokázali sme však nájsť rozumný kompromis. Preto by som to chcel uviesť na pravú mieru. Čo sa týka stavieb EIA, čiže veľkých stavieb, prevádzok, nákupných centier, nemocníc, diaľnic, priemyselných hál a podobne, tak sa toto postavenie pri získaní povolenia o stavebnom zámere nijako nemení.

A v prípade menších stavieb?

V prípade malých stavieb sa spresňuje okruh účastníkov tak, že sú nimi takí susedia, ktorí môžu byť stavbou priamo dotknutí, aj keď nemajú priamy styk hranice pozemkov. V každom prípade vplyv obyvateľov na územie zlepšujeme v procese územného plánovania. Tým, že zjednodušujeme proces, jasne vymedzujeme časový priestor, v ktorom je možné návrhy pripomienkovať a verejne prerokovať, a to harmonizovane, spolu s procesom SEA, a zároveň robíme výsledky posúdenia vplyvov na životné prostredie záväznými. Tieto práva sa budú uplatňovať v prehľadnejšom systéme s jasnými pravidlami.

Ako to bude s územným plánovaním?

Treba uviesť, že samosprávy musia pri svojej činnosti územného plánovania myslieť aj na budúcnosť. Musia plánovať tak, aby reflektovali potreby vznikajúce v spoločnosti. Napríklad dnes sa stretávame s tým, že máme neúmerne vysoké ceny nehnuteľností a takmer žiadne plochy, na ktorých sa dá efektívne stavať, a len v Bratislave chýba 40-tisíc bytov. Toto je dôsledok zle nastaveného procesu územného plánovania v Bratislave aj samotného prístupu samospráv, a to vrátane stavebných úradov, ktoré rozhodovali v územných konaniach. Pre Bratislavu sa tak otvára šanca pristúpiť k okamžitej zmene územného plánovania, inak sa tu bude ľuďom ťažko žiť.

Do akej miery ovplyvní stavebný zákon plány výstavieb, ako aj samotné stavebné procesy v obciach a mestách?

Proces územného plánovania na jednej strane zjednodušujeme, na druhej strane ho harmonizujeme s procesom posudzovania vplyvov a výsledky z tohto procesu sa stávajú záväznými. Dnes je každý územný plán iný a ťažko sa čítajú, niekde vôbec nie sú dostupné v elektronickej alebo v jednoduchej prehľadnej forme. To je náročné pre vlastníkov, ale aj pre verejnosť. Návrhom chceme zaviesť jednotnú metodiku a územné plány by mali byť tiež v digitálnej forme. Pričom všetky sa budú vytvárať a budú dostupné v jednom informačnom systéme. Okrem rýchlosti bude prínosom aj poriadok, bude teda jasné, aké sú pravidlá a požiadavky.

V čom konkrétne sa zjednodušujú stavebné procesy či schvaľovacie procesy?

Ide o zlúčenie dnešného územného konania a stavebného konania do jedného konania o stavebnom zámere. Dnes je tiež problém v tom, že záväzné stanoviská sa žiadajú dvakrát. Prvýkrát k návrhu na podanie a druhýkrát v samotnom konaní. Pristúpili sme k riešeniu, že projektant, ale aj stavebník by mali na začiatku procesu poznať požiadavky dotknutých subjektov a orgánov, ktoré k danej stavbe majú – či už z titulu ochrany verejného záujmu, práv vlastníkov či požiadaviek na pripojenie na siete. Ak ich poznajú na začiatku, vedia vyhodnotiť, ktoré požiadavky sú schopní splniť a ktoré nie. Proces sme preto nastavili tak, že na začiatku vedia stavebník s projektantom lepšie povedať, ako má projekt stavebného zámeru vyzerať. Stavebný úrad bude rozhodovať len o rozporoch, teda len o tom, na čom sa stavebník s daným subjektom, ktorý dal pripomienky, nedohodne.

Čo prinesie vyššia miera digitalizácie v oblasti stavebníctva? Prečo je vôbec elektronizácia taká dôležitá a v čom všetkom pomôže?

Dnes nie sú digitalizované žiadne procesy, ojedinele fungujú len registratúry. Toto by sa malo zásadne zmeniť a celý proces, či už prípravy územnoplánovacej dokumentácie alebo konaní pri výstavbe, bude vedený elektronicky. Teda už nebude potrebné tlačiť dokumentáciu a jednotlivé stanoviská, bude sa to zdieľať cez jednotné úložisko a pošta bude z väčšej časti elektronická.

Do akej miery ovplyvní proces získania povolení samotnej výstavby povedzme rodinného domu?

Čo sa týka zodpovednosti za stavbu, tam sa nemení nič. Tak ako dnes, zodpovedný je stále stavebník. Projektant však bude voči stavebníkovi zodpovedný za to, že stavbu navrhuje v súlade so zákonnými podmienkami. Čo je aj dnes, akurát prakticky to veľmi nefunguje, lebo neprehľadné prostredie spôsobilo, že aj skúsený projektant potrebuje takzvaný inžiniering a miestnu znalosť, ako postupuje konkrétny úradník na konkrétnom stavebnom úrade.

Pocítia bežní ľudia aj vyššie poplatky v rámci stavebných procesov?

Politickým zámerom je, aby občan – stavebník, ktorý stavia svojpomocne, mal poplatky blížiace sa k nule až nulové. Čiže občan nielenže bude stavať lacnejšie, ale navyše povolenie dostane rýchlejšie ako dnes a môže skôr začať s výstavbou. Komerčný sektor bude mať nastavené poplatky, ktoré budú zohľadňovať skutočnosť, že na rozdiel od občana stavbára má jednu veľkú výhodu a tou je zvýšenie ziskovosti. Počítame však s tým, že odbúraním inžinieringu a komplikovanosti pri povoľovaní a zrýchlením procesov stavebník ušetrí na iných dnešných nákladoch.

Aké konkrétne výhody prináša nový zákon pre developerov?

Návrhom by sa mali procesy zjednodušiť a tým aj skrátiť. Celkovo by sa tak mali výhody týkať skutočnosti, že daná výrobná hala či bytová budova bude môcť ísť rýchlejšie do užívania a tým generovať príjem.

Akým spôsobom ovplyvní nový stavebný zákon výstavbu strategických budov či strategickej infraštruktúry vrátane ciest, ktoré sú dôležité pre občanov aj štát?

Pre všetkých bude platiť rovnaký režim, preto očakávame, že aj veľké strategické investície budú cítiť všeobecné benefity skrátenia procesov. Tie by sa teda mali odzrkadliť aj na strategických investíciách.

V čom sa urýchli výstavba nových bytových domov?

Uvádzané zlúčenie konaní do jedného povoľovacieho procesu by malo znížiť náklady súvisiace s prípravou a procesom výstavby aj bytových domov, a to vrátane nájomných. Očakávam zlepšenie v tejto oblasti.

Aké praktické benefity pre bežných ľudí ešte prináša nový stavebných zákon?

Na úrad podpredsedu vlády sa obracajú občania s rôznymi problémami, ale veľa z nich sa týka nečinnosti samosprávy. Jednoducho, stavebné úrady nekonajú a bežný občan nevie prečo a musí si najímať „vybavovačov“. Toto je niečo, čo by mala reforma úplne odstrániť. Bude úplne jasné, aké sú podmienky, postup a lehoty nebudú neúmerne naťahované.

Do akej miery zohľadňuje stavebný zákon environmentálne otázky?

Oba návrhy zákonov posilňujú oblasť vplyvov na životné prostredie. V územnom plánovaní sa harmonizujú procesy územného plánovania a posudzovania strategického dokumentu (takzvané SEA) s tým, že výsledky posúdenia sú pre územnoplánovaciu dokumentáciu záväzné. Dnes to tak neplatí. Navyše ministerstvo životného prostredia získava silnú pozíciu pri kontrole zákonnosti územného plánovania. V oblasti výstavby sa zlučujú procesy posudzovania vplyvov (EIA) s konaním o stavebnom zámere a špeciálnym stavebným úradom by mal byť orgán posudzovania vplyvov na životné prostredie.

Budú môcť aj bežní ľudia alebo rôzne mimovládne organizácie ovplyvniť plány výstavby, ktorá by mohla ohroziť životné prostredie či výrazným spôsobom zasiahnuť do chránených prírodných oblastí?

Pred výstavbou v prípade stavieb, ktoré sú predmetom posudzovania vplyvov na životné prostredie, v rovnakom rozsahu ako dnes. Pri územnom plánovaní v jasnejšom procese a vopred.

Čo hovoríte vy osobne na súčasný rast cien stavebných materiálov? Môže s tým niečo urobiť štát?

Ceny stavebných materiálov nepatria medzi štátom regulované ceny. Nárast cien nesúvisí len s vysokým dopytom, ale aj s problémom s výrobou a ponukou, ktorá bola narušená pandémiou. Je pravda, že nárasty spôsobujú problém pri plánovaní zákaziek, či už v súkromnom, alebo verejnom sektore, ale štát nemôže priamo regulovať tieto ceny. Je však možné očakávať stabilizáciu cien.

Bude úplne jasné, aké sú podmienky, postup a lehoty nebudú neúmerne naťahované.

Štefan Holý, vicepremiér

Zdroj: Hospodárske noviny; EXPERT

Autor: Tomáš Szmrecsányi

Úrokové sadzby na hypotékach porastú

20. mája 2022Media monitoringNARKS

Igor Haraj, moderátor: „Európska centrálna banka by mohla úrokové sadzby zvyšovať v júli tohto roka. Plán zrejme predstaví už 9. júna. Miera inflácie v eurozóne sa v priemere pohybuje na úrovni 7,5 percenta, čo je takmer štvornásobok v porovnaní s inflačným cieľom. To vytvára tlak na to, aby banka vrátila monetárnu politiku do normálu rýchlejšie.“

Lenka Buchláková, redaktorka: „Európska centrálna banka by mala ukončiť nakupovanie aktív a postupne by mala začať zvyšovať úrokové sadzby už v lete. To bude v konečnom dôsledku znamenať aj vyššie úrokové sadzby na slovenských hypotékach, ktoré domáce banky zdražujú už niekoľko týždňov. V budúcom roku by teda mali úrokové sadzby presiahnuť hranicu 2 percent.“

Matej Dobiš, riaditeľ Finančného kompasu: „Hypotekárne úvery zdraželi nielen pre žiadateľov, ale náklady spojené s požičiavaním peňazí stúpli aj bankám. Pristúpili teda k zvyšovaniu úrokových sadzieb, a to najmä na dlhodobých fixáciách. Tam už atakujú hranicu 3 percent.“

Lenka Buchláková: „Napriek priebežnému zdražovaniu sú úrokové sadzby hypotekárnych úverov v prípade Slovenska stále jedny z najnižších v rámci celej Európskej únie.“

Maroš Ovčarik, riaditeľ Partners Investments: „Zvýšené úrokové sadzby pri hypotékach samozrejme znížia dopyt po hypotékach, aj po takých hypotékach, ktoré boli čerpané na nadobudnutie nových nehnuteľností, či už investičných, alebo nehnuteľností na bývanie. To znamená, že znížený dopyt na jednej strane môže znížiť ceny samotných realít, na druhej strane je však vysoká inflácia, ktorá spôsobuje, že byty, ktoré sa budú stavať v budúcnosti, už nebudú lacnejšie ako tie, ktoré sa stavali v minulosti z pohľadu nákladov.“

Lenka Buchláková: „V susedných krajinách, ktoré neplatia eurom, sa úrokové sadzby pohli smerom nahor omnoho rýchlejšie. V Poľsku a v Maďarsku sa podľa odhadov môžu úrokové sadzby do konca roka vyšplhať až k 5 percentám. V Česku sa už reálne hovorí o 7 percentách.“

Zdroj: TV TA3; Hlavné správy

Autor: Lenka Buchláková / Hana Kostelníková; Igor Haraj

Drahšie hypotéky a dopad na realitný trh

19. mája 2022Media monitoringNARKS

Lenka Buchláková, moderátorka: „Posledné roky sme mali na Slovensku výrazne lacné hypotéky. Situácia sa však posledné týždne mení. Banky už niekoľkokrát za sebou zdvíhali úrokové sadzby hypotekárnych úverov. Úroky, ktoré začiatkom roka začínali nulou, už dnes začínajú jednotkou, a v prípade niektorých bánk dokonca prekročili hranicu dvoch percent. Ako to ovplyvní situáciu na realitnom trhu, sa budeme v tejto chvíli rozprávať s prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Jánom Palenčárom. Dobrý deň.“

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska: „Dobrý deň.“

Lenka Buchláková: „Pán Palenčár, máme situáciu, keď sme videli, že počas pandémie sme si mysleli, že sa zastavia ceny nehnuteľností, napriek tomu to teda ešte viac posilnilo ten dopyt. Potom tu máme dvanásťpercentnú infláciu, stále sa nič nestalo, vojna na Ukrajine, a takisto ešte to vlastne väčší stimul urobilo vlastne na tom realitnom trhu. Prečo je to tak a prečo máme druhý najrýchlejší rast v Európe?“

Ján Palenčár: „Pokiaľ sa pozrieme na tie faktory, ktoré ste spomenuli, bavíme sa o prvej vlne povedzme koronakrízy, bavíme sa o vysokej inflácii, ale aj o vojne na Ukrajine, práve tieto faktory ešte viac zintenzívnili záujem Slovákov o vlastnú nehnuteľnosť, o kúpu, o investíciu. Takže práve tieto faktory, ako je neistota alebo záujem o ochranu vlastných finančných zdrojov, ktoré máme usporené, aby nám ich takzvane nezjedla inflácia, motivujú v kombinácii s dostupnými hypotékami Slovákov, aby si kúpili nehnuteľnosť. Investícia do nehnuteľnosti je stále dobrou alternatívou k ochrane vlastných financií, tak vzhľadom k tomu, že ceny priebežne rastú, a pokiaľ si pozrieme aj historicky, tak v nejakom desaťročnom horizonte nikdy neprišlo k prepadu cien nehnuteľností. Na druhej strane, nehnuteľnosti stále môžu generovať priebežný výnos, čiže priebežný zisk povedzme z ich prenájmu. Toto všetko má na svedomí situáciu, ktorú v súčasnosti prežívame, to znamená, dopyt po kúpe rezidenčných nehnuteľností je stále násobne vyšší ako je ponuka.“

Lenka Buchláková: „Vidíme aj na televíznych obrazovkách faktory, ktoré hovoria pre pokles cien nehnuteľností, aj ste to tam vlastne spomenuli viaceré veci, ale čo sme tam ešte mali uvedené, bolo možné sprísnenie opatrení Národnej banky Slovenska. Očakávate to?“

Ján Palenčár: „Národná banka Slovenska v súvislosti s najrýchlejším tempom zadlžovania Slovákov pri úveroch na bývanie, to znamená pri hypotékach, v rámci celej Európskej únie sa už niekoľko rokov snaží spomaliť tento rast. Nedarí sa jej to napriek niektorým opatreniam, ako je povedzme maximálna možná zadlženosť jednotlivca, ako je obmedzenie takzvaných stopercentných hypoték a tak ďalej. Čiže na jednej strane tu máme určité opatrenia, ktoré Národná banka historicky pripravila, na druhej strane sme tu mali historicky najnižšie úrokové sadzby. Avšak my si musíme uvedomiť, že tie najnižšie úrokové sadzby, ktoré naozaj, ako ste spomenuli v úvode relácie, boli na úrovni, že začínali nulou, toto nie je reálny stav, toto nie je bežná situácia. Pokiaľ sa bavíme o štandardných západoeurópskych úrokových sadzbách pri hypotékach, tak sa bavíme okolo dvoch percent, dva a pol percenta, a tam nie sme ešte ani v súčasnosti, keď sa už pomaličky zdvíhajú úrokové sadzby pri hypotékach.“

Lenka Buchláková: „Poďme si teda povedať viac o tej situácii, ktorá je v súčasnosti na trhu, že už banky niekoľkokrát zvyšovali úrokové sadzby v posledných týždňoch. Z praxe teda ako sa to prejavilo v ochote vlastne aj klientov, alebo teda ako k tomu pristupujú klienti, s ktorými prichádzate do kontaktu?“

Ján Palenčár: „V prvom rade informácie, ktoré smerujú ku klientom ohľadom možného zvyšovania úrokových sadzieb, motivovali klientov k tomu, aby prešli na dlhodobejšie fixácie úrokových sadzieb. To znamená, klienti žiadali banky o to, aby fixovali úrokovú sadzbu na päť až desať rokov. V úvode, povedzme niekde v marci v apríli, sa tieto fixácie pohybovali na úrovni zhruba jedna celá dva až jedna celá osem percenta. V súčasnosti sú už tieto fixácie cez dve percentá. Napriek tomu, že prišlo k tomuto posunu a k zdraženiu úverov, stále je veľmi silný dopyt po kúpe nehnuteľností, aj v kombinácii s financovaním prostredníctvom hypotekárneho úveru. Čo prinesie ďalšie zvýšenie v súvislosti s ohláseným zvyšovaním úrokových sadzieb v rámci Európskej centrálnej banky a na akej úrovni bude, to môžeme len predikovať, či to bude pol percenta, či to bude percento. Toto už bude zásadnejšie zvýšenie úrokových sadzieb a uvidíme, do akej miery sa odrazí na záujme Slovákov o financovanie kúpy nehnuteľností prostredníctvom hypotekárneho úveru.“

Lenka Buchláková: „Veľa sa hovorí v súčasnosti o prasknutí realitnej bubliny. Vieme už z minulosti, že sme to zažili. Budeme to zažívať aj v najbližšom čase?“

Ján Palenčár: „Bavíme sa s odborníkmi o tom, že naozaj v súčasnosti sú ceny nehnuteľností veľmi vysoko, že sme v pásme povedzme realitnej bubliny. Na druhej strane si musíme uvedomiť, že dopyt, ktorý tu existuje, je úplne reálny. To znamená, súčasné vysoké ceny nehnuteľností sú reálne aj likvidnými cenami. Klienti kupujú nehnuteľnosti v tých cenách, ktoré dnes sa prezentujú. Špekulatívnych nákupov, na ktoré sme boli zvyknutí v roku 2008, kedy klienti často nemali ani krytie na doplatenie kúpnej ceny, tak ich je veľmi málo. To znamená, stále je tu reálny záujem klientov kupovať nehnuteľnosti za súčasné ceny. Pokiaľ sa táto situácia nezmení a tento apetít, táto pozitívna spotrebiteľská nálada bude pretrvávať, dovtedy nepríde ani k spomaleniu zvyšovania cien nehnuteľností, prípadne k stagnácii.“

Lenka Buchláková: „Mali sme vlastne už začiatkom roka dvadsaťdvapercentný nárast medziročných cien nehnuteľností. To sme vlastne aj veľakrát aj v dnešnom vysielaní vlastne hovorili. Bude teda aj naďalej dvojciferný rast cien, keď hovoríte, že teda budú narastať, či hovoríme opäť o nejakom dvadsaťpercentnom navýšení?“

Ján Palenčár: „Tu bude veľmi záležať práve od toho, akým tempom sa zvýši úroková sadzba na hypotéky, to znamená, aké vysoké bude navýšenie z pohľadu Európskej centrálnej banky, čo sa vlastne premietne aj na hypotéky na Slovensku. Ja verím, že nebudeme už svedkami takéhoto vysokého medziročného rastu, lebo to naozaj nie je zdravé pre realitný trh a určite to nie je možné a nie je to udržateľné z pohľadu vývoja realitného trhu. Takže za mňa poviem, že budem rád, pokiaľ by sa medziročné zvýšenie cien nehnuteľností udržalo do dvojciferného čísla.“

Lenka Buchláková: „Ale máme tu aj rast cien stavebných materiálov a prác, na čo sme takisto upozorňovali, že developeri sa na to veľmi sťažujú, ako enormne to rastie. Ako toto ovplyvní realitný trh?“

Ján Palenčár: „Samozrejme, to sú práve faktory, ktoré tlačia ceny nehnuteľností nahor, ceny novostavieb, z čoho sa samozrejme odrážajú aj ceny starších nehnuteľností. Na jednej strane nám stúpajú ceny stavebných materiálov, čo súvisí povedzme aj so zdražovaním cien energií, takisto máme zvyšovanie cien stavebných prác, a toto sa odzrkadľuje na samotných predajných cenách. Samozrejme, developeri prenášajú na klientov toto zvýšenie. Takže to je ďalší z faktorov, ktorý nám hovorí to, že ceny nehnuteľností budú naďalej rásť.“

Lenka Buchláková: „Čo hovoríte na nový stavebný zákon, respektíve na to, akým spôsobom by to malo vylepšiť situáciu, ktorá je naozaj kritická na Slovensku?“

Ján Palenčár: „Pokiaľ by sme si povedali, že chceme niečo zmeniť s rastom cien nehnuteľností, chceme spomaliť tú silnú dynamiku rastu cien, chceme zlepšiť dostupnosť bývania, ktorá je dnes historicky najhoršia v histórii novodobého Slovenska, povedzme od roku 1989, tak buď zmenšíme tú skupinu dopytujúcich, to znamená, uvoľní sa nám tlak na dopyt, bude menej klientov mať záujem o kúpu bytov, buď toto sa stane, alebo naopak začneme na trh prinášať väčšie množstvo bytov, to znamená, začnú developeri rýchlejšie rásť. Tento faktor ovplyvňuje zásadne stavebný proces alebo povoľovací proces v rámci Slovenska. Na Slovensku sú dlhodobé povoľovacie procesy, či už v oblasti územných konaní a stavebných konaní, a takisto zlé územné plány. Práve nová stavebná legislatíva by mala pomôcť v tomto procese a zrýchliť proces povoľovania stavieb. Veríme, že sa to aj uskutoční. Lebo jedna vec, máme tu nový stavebný zákon, na druhej strane budeme očakávať nové vykonávacie predpisy k tomuto stavebnému zákonu, čo ukáže aplikačná prax, akým spôsobom sa podarí zrýchliť povoľovacie procesy, čo by mohlo mať práve za následok zväčšenie ponuky, a tým pádom zasa menší tlak na zvyšovanie cien.“

Lenka Buchláková: „Ak sa ešte pozrieme na to, akým spôsobom, alebo teda akým tempom rástli ceny nehnuteľností v jednotlivých regiónoch a krajoch, asi hovoríme, že najviac teda v hlavnom meste a teda v krajských mestách, ale videli sme vlastne z posledných štatistík, že bol tam napríklad aj Prešovský kraj, ktorý výrazne rástol. Prečo?“

Ján Palenčár: „Z pohľadu celkových cien samozrejme vedie Bratislava nasledovaná Košicami, to sú najdrahšie regióny na Slovensku, ale z pohľadu dynamiky rastu cien, to znamená, ako rýchlo nám rastú ceny, tak tam práve vedie Prešovský kraj. Ten dôvod je na strane vývoja nových developerských projektov. To znamená, v Prešove sa začalo viac stavať nových projektov, ktoré zvýšili priemernú cenu a aj zrýchlili rast cien nehnuteľností. Klienti sú práve v Prešove hladní, tam sa málo doteraz stavalo a sú hladní po nových bytoch, po nových projektoch ,a práve dôsledkom tejto situácie vidíme to, že najrýchlejšie práve rástli ceny v Prešovskom kraji.“

Lenka Buchláková: „Je aj stále vysoký dopyt po rekreačných nehnuteľnostiach, alebo už je teraz menší teda po pandémii?“

Ján Palenčár: „Musím povedať, že udržal sa veľmi silný dopyt po rekreačných nehnuteľnostiach. Nevedeli sme presne, alebo nevedeli sme odhadnúť pri prvej vlne koronakrízy, akým spôsobom vlastne bude nasledovať dopyt po rekreačných nehnuteľnostiach. Tá situácia sa dokonca zdynamizovala. Klienti majú záujem o takzvané sekundárne bývanie. To znamená, do veľkej miery je obrovský záujem hlavne v lokalitách, ktoré sú zaujímavé tak z pohľadu letného vyžitia, ako z iného využitia, pri zimných strediskách, pri akvaparkoch a podobne. Dnes môžem povedať, že Vysoké Tatry majú taký záujem, že meter štvorcový apartmánu sa pohybuje niekde na úrovni päť- až šesťtisíc eur za meter štvorcový, čo je historicky najvyššia suma, akú sme mali v týchto lokalitách.“

Lenka Buchláková: „Ešte na záver otázka, ktorú nám kladú diváci, keď sa bavíme o téme realít, či kupovať teraz, alebo ešte vyčkať.“

Ján Palenčár: „Záleží samozrejme na tom, čo klient chce s utŕženými financiami. Určite sa neoplatí v súčasnosti predať byt a tieto peniaze povedzme vložiť do banky na nejaký účet. Vieme, že prežívame obdobie vysokej inflácie, tak tieto peniaze sa znehodnotia. Na druhej strane, pokiaľ klienti majú záujem vymeniť byt, to znamená predať súčasné bývanie, kúpiť si väčší byt, iný byt, určite tá situácia je dnes vhodná, tie ceny nehnuteľností nebudú klesať.“

Lenka Buchláková: „V tejto chvíli vám ďakujem za rozhovor. Pekný deň.“

Ján Palenčár: „Ďakujem pekne.“

Zdroj: TA3; Ekonomika

Autor: Lenka Buchláková

Pomery na realitnom trhu menia inflácia a Ukrajinci, situáciu však môžu upokojiť drahšie hypotéky

6. mája 2022Media monitoringNARKS

Keď na prelome rokov 2008 a 2009 prepukla ekonomická kríza, ceny nehnuteľností na ňu nereagovali hneď, ale postupne klesali ďalšie štyri roky. Boli ukážkou „teórie morských vĺn“, ktoré sa na pobrežie dostanú až po dlhšom čase. Súčasný realitný trh sa správa celkom odlišne. Inflácia, zdražovanie stavebných materiálov, prílev utečencov z Ukrajiny. Udalosti a zmeny v posledných týždňoch boli také rozsiahle, rýchle a nárazové, že ich pocítil prakticky okamžite.

Záujem o prenájmy vzrástol

Impulzom pre slovenský realitný trh bola aj prvá vlna koronavírusovej pandémie pred dvoma rokmi. Korona neochromila len Slovensko, obmedzenia, ktoré zaviedli takmer všetky krajiny sveta, skresali mobilitu na minimum a na určitý čas takmer úplne paralyzovali cestovanie. Aj preto stovky bytov, ktoré majitelia prenajímali cez platformu Airbnb, zostali prázdne. Zvlášť v Bratislave to spôsobilo eróziu dlhodobých nájmov, lebo do ponuky sa dostali byty, ktoré predtým slúžili na krátkodobé ubytovanie turistov. Ponuka preto vysoko prevyšovala dopyt a ceny šli nadol. V niektorých prípadoch sa mesačné nájomné znížilo o jednu pätinu. Trh s nájomnými bytmi sa z toho spamätával prakticky až donedávna. Ďalší zásadný impulz prišiel 24. februára, keď ruská armáda napadla Ukrajinu. Vojenská agresia Putinovho režimu dala po pohybu milióny Ukrajincov, ktorí v chvate utekali z krajiny. Utečenecká vlna zasiahla aj Slovensko a vzápätí sa podpísala pod zvýšený záujem o prenájom bytov vo väčších mestách. „Zaznamenali sme zvýšený dopyt od ukrajinských obyvateľov, ktorí potrebujú urgentne vyriešiť svoju otázku bývania,“ uviedol Peter Ondrovič z realitnej kancelárie Lexxus.

Ukrajinci nie sú jediný faktor

Podľa štatistiky Lexxusu bytov na prenájom v hlavnom meste za posledný kvartál výrazne ubudlo. Oproti koncu minulého roka je ich o 30 percent menej, oproti jari 2021 takmer o polovicu menej. Ukrajinci si podľa realitných maklérov prenajímali aj byty, ktoré boli v ponuke dlhší čas, lebo o ne nebol záujem. Neboli však jedným faktorom, ktorý zmenil pomery na trhu. „Zároveň sa objavila situácia, ktorú sme krátkodobo zaregistrovali už pred rokom a bola spojená s predajom investičných nehnuteľností,“ vysvetľuje Ondrovič s tým, že ich majiteľov k tomu dotlačila ekonomická situácia. Realitní makléri hovoria, že záujem Ukrajincov je stále veľký. „Dá sa povedať, že na dennej báze riešime dopyty Ukrajincov. Dovolím si tvrdiť, že práve títo klienti výrazným spôsobom hýbu trhom prenájmov nehnuteľností,“ hovorí riaditeľ košickej Diamond Reality Lukáš Sopko. Pomerne bežnou praxou sa stali aj inzeráty hľadajúce bývanie práve pre ľudí, ktorí utekajú pred ruskou agresiou. „Pre ukrajinskú päťčlennú rodinu hľadáme podnájom. Malo by ísť o útulný, aspoň trojizbový dom v Nitre alebo v okolí Nitry. Táto rodinka hľadá podnájom minimálne na tri mesiace a ich mesačný rozpočet na bývanie je 1200 eur,“ písalo sa v jednom z nich.

Časť kupujúcich je opatrnejšia

Viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Mário Glos hovorí, že väčšina kapacít na nájomnom realitnom trhu je už v súčasnosti obsadená. „Z tohto dôvodu vzrástla cena prenájmov rezidenčných nehnuteľností na predcovidovú úroveň,“ dodáva. Nájomné môže podľa neho v budúcnosti ďalej stúpať. Dôvodom je rast cien energií, inflácia, ale aj zvyšujúce sa úroky na hypotékach. Časť prenajímateľov kupovala svoje investičné nehnuteľnosti na hypotéku a ich splátky by v dôsledku vyšších úrokov mali ísť nahor. Pri predaji bytov sú pomery o čosi komplikovanejšie. Realitní makléri rozlišujú dva typy kupujúcich – jedni kupujú nehnuteľnosť na vlastné bývanie, druhí ju berú ako investíciu. Kupujúci bytu či domu na vlastné bývanie reagovali na vojnu na Ukrajine výraznejšie. Časť z nich podľa Glosa akoby zamrzla, a tak sa opakoval scenár z prvej vlny pandémie: „Klient sa zľakol, nevedel, čo môže očakávať a svoje nákupné rozhodnutie odložil.“ Vývoj počas prvej vlny pandémie bol taký, že dopyt sa postupne akumuloval a keď opadla prvotná panika, záujemcovia sa vo veľkom vrátili na trh. Bude to teraz rovnaké? „Ťažko predikovať, ale už cítime výraznejší pohyb na realitnom trhu,“ naznačuje Glos. V segmente investičných nákupov panuje odlišná motivácia kupujúci sa snažia ochrániť svoje úspory pred infláciou. „Časť klientov sa vyslovene chcela zmysluplne ,zbaviť‘ hotovosti a mala veľký apetít. V trende sú hlavne byty, pôda, ale aj rekreačné nehnuteľnosti u nás i v zahraničí,“ opisuje Glos. Aj konateľ realitnej kancelárie Bosen Real Estate Group Michal Janči eviduje veľký záujem o investičné byty: „Ľudia stále preferujú investíciu do nehnuteľností.“

Hrozí realitná bublina?

Národná banka Slovenska (NBS) vo svojej nedávnej analýze napísala, že kompozitný index, ktorým hodnotí vývoj cien bývania, sa vo štvrtom kvartáli minulého roka „viditeľne zvýšil a dostal sa do pásma vysokého rizika cenovej korekcie“. V preklade do slovenčiny: analýza NBS naznačuje, že na Slovensku vzniká realitná bublina a ceny nehnuteľností by mohli v budúcnosti klesnúť. Proti tomuto scenáru však stojí viacero faktorov, najmä nedostatok bytov a vysoký dopyt po nich. Podľa štatistík Lexxusu bolo koncom marca v ponuke na rezidenčnom trhu niečo vyše 1560 nových bytov. V medziročnom porovnaní ide o takmer 20-percentný pokles. Podľa Glosa nemusia situáciu na trhu zmeniť ani vyššie úroky na hypotékach: „Na Slovensku dlhodobo chýba niekoľko stotisíc bytov, trh nájomného bývania prakticky neexistuje a pre našinca je stále výhodnejšie nehnuteľnosť si kúpiť, ako si ju dlhodobo prenajímať.“ Na druhej strane, kombinácia drahších hypoték, inflácie a dôsledkov vojny na Ukrajine môže slovenský realitný trh upokojiť. „Aj v tomto roku dôjde k zvýšeniu cien nehnuteľností, aj keď predpokladám, že nie až do takej miery, ako to bolo za posledné tri roky,“ uzatvára Sopko. Tomáš Vašuta

Zdroj: Sme; Téma

Autor: Tomáš Vašuta

Bratislava, Slovensko: „Nešťastné“ apartmány a parkovanie

2. mája 2022Media monitoringNARKS

Ján Mečiar, moderátor: „Máte byt v Bratislave, ste v ňom prihlásený na trvalý pobyt, chcete si vybaviť rezidenčnú parkovaciu kartu a úrad vám to zamietne s odôvodnením, že váš byt nie je byt, ale len apartmán a teda nemáte nárok.“

Lucia Barmošová, moderátorka: „V podstate o tom rozhodol územný plán, ktorý určil počet bytov, ktoré môžu užívať status bytu. Slovensko má problém s nedostatkom bytov a tak developeri stavajú aj apartmány. Pre ne však už nie je dostatok parkovacích miest.“

Anton Adamčík, redaktor: „Možnože aj vy patríte k tým, ktorí si za výhodných podmienok kúpili byt z kategórie apartmánov a až neskôr narazili na množstvo problémov s tým spojených, napríklad s parkovaním.

Branislav, obyvateľ MČ Bratislava – Ružinov: „Ja tu trvalý pobyt nahlásený a riadne zaevidovaný mám, tak čiže vlastním vozidlo, tak som si v predstihu chcel vybavovať rezidentskú parkovaciu kartu a tak som si online vypísal žiadosť s tým, že táto moja žiadosť bola zamietnutá kvôli tomu, že vlastne môj byt je klasifikovaný ako apartmán. Platím tu dane, prispievam do rozpočtu, takže nevidím dôvod, prečo by mi táto karta nemala byť vydaná.“

Anton Adamčík: „Na jeho námietku dostal všeobecnú odpoveď, že postupovali podľa platného VZNka, ktoré vydanie karty neumožňuje.“

Dagmar Schmucková, hovorkyňa bratislavského magistrátu: „Musí mať jednoducho trvalý pobyt viazaných na byt v danej zóne.“

Anton Adamčík: „Trvalý pobyt získal bez problémov a s apartmánom neboli žiadne prekážky.“

Tatiana Tóthová, hovorkyňa MČ Bratislava – Ružinov: „Ľudia, ktorí bývajú v apartmánoch, tam môžu mať aj trvalý pobyt. Jedinou podmienkou je, aby mali v poznámke na liste vlastníctva doslova uvedené, že je to apartmán.“

Anton Adamčík: „Na získanie parkovacej karty teda trvalý pobyt nestačí.“

Dagmar Schmucková: „Základom je, že parkovacie karty sú vydávané na byty a apartmány nie sú bytové priestory, neboli budované za tým účelom, aby slúžili na celoročné bývanie.“

Anton Adamčík: „Isto si kladiete otázky, ako to súvisí s parkovaním, prečo sa potom vydáva trvalý pobyt a prečo sa vôbec apartmány stavajú.“

Dagmar Schmucková: „Apartmány generujú iné nároky na parkovacie miesta ako bytové domy.“

Anton Adamčík: „Skrátka čím viac bytov v lokalite, tým menej parkovacích miest sa ujde tamojším obyvateľom. Preto územný plán určuje počet bytov, ktoré je možné tam postaviť. Obmedzený počet zároveň garantuje obyvateľom, že budú mať kde zaparkovať. A prečo sa aj napriek tomu stavajú apartmány?“

Dagmar Schmucková: „To súvisí aj s istou praxou developerov, ktorí v niektorých prípadoch budovali apartmány ako takzvaný prezlečené byty.“

Anton Adamčík: „Parkovacia politika, ale aj limity na počet novopostavených bytov v danej lokalite sú v konflikte s dlhotrvajúcim nedostatkom bývania na Slovensku.“

Ľubomír Kardoš, predseda dozornej rady NARKS: „Developeri, ja si myslím, že je to v prospech občanov si zvykli, kolaudovali tie priestory ako apartmánové byty.“

Anton Adamčík: „Štátu sa nedarí už desaťročia stavať dostatok bytov a tak sa developeri prirodzene snažia dopyt uspokojiť aj stavaním apartmánov. Na druhej strane to prináša ich majiteľom viacero problémov.“

Ľubomír Kardoš: „Banky to nerady zakladali ako záložný veriteľ a poskytovali hypotekárne úvery na nebytové priestory, lebo apartmán je nebytový priestor.“

Anton Adamčík: „Anton Adamčík, televízia JOJ.“

Zdroj: TV JOJ; Noviny TV JOJ

Autor: Anton Adamčík / Ján Mečiar; Lucia Barmošová

Realitky: S príspevkami na nájmy sa nešpekuluje

21. apríla 2022Media monitoringNARKS

Odídencov z Ukrajiny na Slovensku stále pribúda. Nikto si netrúfne odhadnúť, ako dlho bude invázia Rusov v ich krajine trvať. Veľa Ukrajincov má zničené domovy, a tak si zháňa aj dlhodobé ubytovanie. Slovenské hotely im túto možnosť veľakrát nevedia poskytnúť, keďže im nedokážu dodať základné vybavenie do domácností ako napríklad kuchynku so zariadením. Mnoho Ukrajincov tak zháňa podnájmy. Štát navyše vyšiel v ústrety ľuďom, ktorí by chceli prichýliť odídencov. Preto schválil príspevok na ubytovanie. Ten vyplácajú samosprávy z prostriedkov ministerstva vnútra. Jeho výška závisí od veku ubytovaných osôb. Za jednu noc ubytovania odídenca, ktorý dovŕšil vek 15 rokov, dostane majiteľ nehnuteľnosti sedem eur. Ak osoba tento vek nedovŕšila, tak štát na ňu pošle polovičnú sumu za jednu noc. V prepočte na mesiac na jednu osobu staršiu ako 15 rokov to vychádza približne 200 eur. V praxi tak príspevok často prevyšuje komerčnú cenu nájmu. Ak napríklad v trojiizbovom byte majiteľ ubytuje tri matky a tri deti, mesačný príspevok, ktorý príde majiteľovi na účet, je vo výške približne 900 eur. Napríklad na východnom Slovensku v Prešove sa nájmy trojizbových bytov pohybujú priemerne 570 eur za mesiac. Čo znamená, že by majiteľ vedel v konečnom výsledku na tom zarobiť vyše 300 eur. Ak by teda prenajímateľ uprednostnil Ukrajincov pred Slovákmi, dokázal by si privyrobiť.

Prenajímatelia nie sú špekulanti

Na možný problém dokonca upozornila aj prezidentka Zuzana Čaputová, a to ešte pred zavedením príspevkov. Realitní experti však tvrdia, že v praxi prenajímatelia príspevky nevyužívajú a neuprednostňujú Ukrajincov pred Slovákmi. „Samozrejme, špekulanti sa nájdu v každej sfére. Hlavne, ak sa to týka peňazí. Na druhej strane, ak človek nedokázal prenajať svoj byt a prenájmom pomohol ľuďom v núdzi, tak je to také spojenie príjemného s užitočným. V takomto prípade je to podľa môjho názoru v poriadku, pretože štát určil, akú výšku za osobu dá prenajímateľovi. Tým pádom to nebolo špekulantstvo z jeho strany,” uviedol Tomáš Kuba, realitný špecialista zo spoločnosti Riesimebyvanie. sk. Ani Gustáv Turanský z realitnej kancelárie Bývanie s nami nespozoroval, že by ľudia špekulovali s uvedenými príspevkami. „Časť prenajímateľov ani nechce Ukrajincom prenajímať svoje nehnuteľnosti a časti to vôbec neprekáža,” uviedol. Prenajímatelia sa sami rozhodujú, či svoju nehnuteľnosť ponúknu Ukrajincom, alebo nie. Zuzana Jakabíková, generálna sekretárka z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) hovorí, že dôležitý je hlavne výsledok, a to pomoc ľuďom v núdzi, nie to, či ide majiteľovi o solidárnosť, alebo finančnú motiváciu. „Dôležité je najmä to, aby poskytnuté ubytovanie bolo vhodné, spĺňalo štátom definované hygienické štandardy a podmienky,” dodala Jakabíková. Viceprezident NARKS Marián Paták hovorí, že nájomný vzťah je založený na obchodnom princípe. Keďže prijatý zákon nerozlišuje lokalitu v rámci Slovenska, rozdiely v cene nájmu sa prejavujú inak v každom meste. „Všeobecne platí, že čím väčšie mesto (Bratislava a krajské mestá), tým sú nájmy vyššie ako v menších mestách. Samozrejme, existujú anomálie a väčšinou sú spôsobené dopytom v konkrétnej lokalite,” tvrdí Paták.

Majitelia nechcú riskovať

Prenajímateľ môže dostať od štátu viac peňazí v podobe príspevku na ubytovanie ako od terajšieho nájomcu, no mal by si spočítať, či sa mu to oplatí z dlhodobého hľadiska. Stojí tak pred otázkou, či vyhodí svojich stálych a zodpovedných nájomcov pre pár eur navyše. Musí počítať aj s tým, že odídenci si o pár mesiacov zoberú svoje kufre a vrátia sa späť do svojej krajiny. Pre nájomcu, ale aj prenajímateľa je veľmi dôležité, aby mali nájomný vzťah uzatvorený riadnou nájomnou zmluvou, kde musia byť dohodnuté podmienky ukončenia alebo predĺženia nájomného vzťahu. Tvrdí to aj viceprezident NARKS Paták. „V zmysle týchto podmienok sa či už nájomca, alebo prenajímateľ môže rozhodnúť v danom čase, či vzťah ukončí, alebo si dohodnú predĺženie za nových podmienok. V rozhodovaní určite zaváži aj fakt, že nájomca bol v nehnuteľnosti dlhší čas, platil riadne a včas svoje záväzky. Tieto isté práva vyplývajú aj nájomcovi, ktorý takisto môže ukončiť vzťah v zmysle zmluvy,” uviedol. Podľa názoru Kubu je menej pravdepodobné, že by majitelia vyhadzovali svojich nájomcov. „Ak tam má ľudí, ktorí tam budú dlhodobo oproti krátkodobému zisku, tak si myslím, že každý by bral skôr tento variant zostať pri dlhodobom nájomcovi,” tvrdí Kuba. Priznáva však, že ľudia sú rôzni, takže by sa asi našiel aj nejaký ojedinelý prípad.

V Bratislave sa to neoplatí

Ak by niekomu napadlo skombinovať poberanie nájmu spolu s príspevkom na ubytovanie pre odídencov, zákon mu to neumožňuje. Čiže ako tvrdí Paták, prenajímateľ sa rozhoduje, či sa mu viac oplatí komerčný nájom, alebo žiadať o zaplatenie nájmu formou príspevku. V Bratislave je podľa Turanského veľká ponuka prenájmov. V Bratislave pri súčasnej cene nájomného a výške dotácie by sa pravdepodobne finančne neoplatilo nasťahovať si odídencov z Ukrajiny. „Neviem, či by sa oplatil tento dotovaný typ nájomného. Pretože si treba spočítať aj rastúce ceny energií pri väčšom počte ubytovaných a tiež opotrebovanie zariadenia,” hovorí pre Pravdu Jozef Prozbík, analytik spoločnosti Bencont Investments. Kde sa teda najlepšie oplatí ubytovať odídenca z Ukrajiny? „Viac sa oplatí ubytovať utečenca vo viacizbových bytoch, kde je možné ubytovať viac ľudí. Tým pádom celková suma príspevku na osobu je vyššia, a tak môže byť vyššia ako komerčné nájomné. Naopak, ak sa bavíme o 1– alebo 2–izbových bytoch, podpora zväčša nepokrýva trhové nájomné, a teda je suma nižšia,“ hovorí Paták.

Zdroj: Pravda; Ekonomika

Autor: Dominika Čilíkov

Hrozí realitná bublina? Inflácia a Ukrajinci menia pomery na trhu

21. apríla 2022Media monitoringNARKS

Aj drahšie hypotéky môžu realitný trh upokojiť.

Keď na prelome rokov 2008-2009 prepukla ekonomická kríza, ceny nehnuteľností na ňu nereagovali hneď, ale postupne klesali ďalšie štyri roky. Boli ukážkou „teórie morských vĺn“, ktoré sa na pobrežie dostanú až po dlhšom čase.

Súčasný realitný trh sa správa celkom odlišne. Inflácia, zdražovanie stavebných materiálov, prílev utečencov z Ukrajiny. Udalosti a zmeny v posledných týždňoch boli také rozsiahle, rýchle a nárazové, že ich pocítil prakticky okamžite.

Aj preto stovky bytov, ktoré majitelia prenajímali cez platformu Airbnb, zostali prázdne. Zvlášť v Bratislave to spôsobilo eróziu dlhodobých nájmov, lebo do ponuky sa dostali byty, ktoré predtým slúžili na krátkodobé ubytovanie turistov.

Ponuka preto vysoko prevyšovala dopyt a ceny šli nadol. V niektorých prípadoch sa mesačné nájomné znížilo o jednu pätinu. Trh s nájomnými bytmi sa z toho spamätával prakticky až donedávna.

Ďalší zásadný impulz prišiel 24. februára, keď ruská armáda napadla Ukrajinu. Vojenská agresia Putinovho režimu dala po pohybu milióny Ukrajincov, ktorí v chvate utekali z krajiny.

Utečenecká vlna zasiahla aj Slovensko a vzápätí sa podpísala pod zvýšený záujem o prenájom bytov vo väčších mestách.

„Zaznamenali sme zvýšený dopyt od ukrajinských obyvateľov, ktorí potrebujú urgentne vyriešiť svoju otázku bývania,“ uviedol pre INDEX Peter Ondrovič z realitnej kancelárie Lexxus.

Ukrajinci nie sú jediný faktor

Podľa štatistiky Lexxusu bytov na prenájom v hlavnom meste za posledný kvartál výrazne ubudlo. Oproti koncu minulého roka je ich o 30 percent menej, oproti jari 2021 takmer o polovicu menej.

Ukrajinci si podľa realitných maklérov prenajímali aj byty, ktoré boli v ponuke dlhší čas, lebo o ne nebol záujem. Neboli však jedným faktorom, ktorý zmenil pomery na trhu.

„Zároveň sa objavila situácia, ktorú sme krátkodobo zaregistrovali už pred rokom a bola spojená s predajom investičných nehnuteľností,“ vysvetľuje Ondrovič s tým, že ich majiteľov k tomu dotlačila ekonomická situácia.

Realitní makléri hovoria, že záujem Ukrajincov je stále veľký. „Dá sa povedať, že na dennej báze riešime dopyty Ukrajincov. Dovolím si tvrdiť, že práve títo klienti výrazným spôsobom hýbu trhom prenájmov nehnuteľností,“ hovorí pre INDEX riaditeľ košickej Diamond Reality Lukáš Sopko.

Pomerne bežnou praxou sa stali aj inzeráty hľadajúce bývanie práve pre ľudí, ktorí utekajú pred ruskou agresiou.

„Pre ukrajinskú päťčlennú rodinu hľadáme podnájom. Malo by ísť o útulný, aspoň trojizbový dom v Nitre alebo v okolí Nitry. Táto rodinka hľadá podnájom minimálne na tri mesiace a ich mesačný rozpočet na bývanie je 1200 eur,“ píše sa v jednom z nich.

Jeden z inzerátov hľadajúcich nehnuteľnosť pre Ukrajincov. Časť kupujúcich je opatrnejšia

Člen predsedníctva Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Mário Glos hovorí, že väčšina kapacít na nájomnom realitnom trhu je už v súčasnosti obsadená.

„Z tohto dôvodu vzrástla cena prenájmov rezidenčných nehnuteľností na predcovidovú úroveň,“ dodáva.

Nájomné môže podľa neho v budúcnosti ďalej stúpať. Dôvodom je rast cien energií, inflácia, ale aj zvyšujúce sa úroky na hypotékach. Časť prenajímateľov kupovala svoje investičné nehnuteľnosti na hypotéku a ich splátky by v dôsledku vyšších úrokov mali ísť nahor.

Pri predaji bytov sú pomery o čosi komplikovanejšie. Realitní makléri rozlišujú dva typy kupujúcich – jedni kupujú nehnuteľnosť na vlastné bývanie, druhí ju berú ako investíciu.

Kupujúci bytu či domu na vlastné bývanie reagovali na vojnu na Ukrajine výraznejšie. Časť z nich podľa Glosa akoby zamrzla, a tak sa opakoval scenár z prvej vlny pandémie: „Klient sa zľakol, nevedel, čo môže očakávať a svoje nákupné rozhodnutie odložil.“

Vývoj počas prvej vlny pandémie bol taký, že dopyt sa postupne akumuloval a keď opadla prvotná panika, záujemcovia sa vo veľkom vrátili na trh. Bude to teraz rovnaké? „Ťažko predikovať, ale už cítime výraznejší pohyb na realitnom trhu,“ naznačuje Glos.

V segmente investičných nákupoch panuje odlišná motivácia – kupujúci sa snažia ochrániť svoje úspory pred infláciou.

„Časť klientov sa vyslovene chcela zmysluplne ,zbaviť‘ hotovosti a mala veľký apetít. V trende sú hlavne byty, pôda, ale aj rekreačné nehnuteľnosti u nás i v zahraničí,“ opisuje Glos.

Aj konateľ realitnej kancelárie Bosen Real Estate Group Michal Janči eviduje veľký záujem o investičné byty: „Ľudia stále preferujú investíciu do nehnuteľností.“

Hrozí realitná bublina?

V preklade do slovenčiny: analýza NBS naznačuje, že na Slovensku vzniká realitná bublina a ceny nehnuteľností by mohli v budúcnosti klesnúť.

Proti tomuto scenáru však stojí viacero faktorov, najmä nedostatok bytov a vysoký dopyt po nich.

Podľa štatistík Lexxusu bolo koncom marca v ponuke na rezidenčnom trhu niečo vyše 1560 nových bytov. V medziročnom porovnaní ide o takmer 20-percentný pokles.

Podľa Glosa nemusia situáciu na trhu zmeniť ani vyššie úroky na hypotékach: „Na Slovensku dlhodobo chýba niekoľko stotisíc bytov, trh nájomného bývania prakticky neexistuje a pre našinca je stále výhodnejšie nehnuteľnosť si kúpiť, ako si ju dlhodobo prenajímať.“

Na druhej strane, kombinácia drahších hypoték, inflácie a dôsledkov vojny na Ukrajine môže slovenský realitný trh upokojiť.

„Aj v tomto roku dôjde k zvýšeniu cien nehnuteľností, aj keď predpokladám, že nie až do takej miery, ako to bolo za posledné tri roky,“ uzatvára Sopko.

Zdroj: index.sme.sk

Autor: Tomáš Vašuta

Slovákov túžiacich po chate neodradili ani rastúce ceny

14. apríla 2022Media monitoringNARKS

Množstvo ľudí si uvedomilo výhody práce z domu, ktorú môžu vykonávať aj z vidieckej usadlosti či rekreačnej chaty

Katarína Komárová

Hoci dopyt už nie je taký vysoký ako počas druhej vlny pandémie, Slováci stále túžia po chatách a chalupách viac ako v minulosti. Tvrdí to Mário Glos z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Ich ceny neklesajú, práve naopak.

Nasledujú rastúci trend rezidenčných nehnuteľností. „Nedá sa povedať, že by stúpli výlučne pre pandémiu, skôr to bola kombinácia viacerých faktorov. Obdobie rastu cien nastalo až po vypredaní časti ponuky na trhu,“ priblížil situáciu M. Glos.

Realitný maklér Peter Kontúr z realitnej kancelárie Riešime bývanie tvrdí, že ľudia si uvedomili, aké benefity prináša vlastná rekreačná nehnuteľnosť. Preto je dopyt po tomto type realít i v súčasnosti relatívne vysoký. „Množstvo ľudí si uvedomilo výhody práce z domu, ktorú môžu vykonávať aj z vidieckej usadlosti či rekreačnej chaty,“ dodal P. Kontúr.

Vývoj cien na trhu

Z dát realitnej kancelárie Riešime bývanie vyplýva, že ceny rekreačných nehnuteľností do značnej miery kopírovali vývoj cien na rezidenčnom trhu. Rast ich cien sa vlani pohyboval na úrovni 15 až 20 percent.

Dopyt sa nespomaľuje ani po tom, čo výrazne zdraželi pohonné látky. Ako informoval Filip Žoldák, partner realitnej kancelárie Herrys, ktorá v tomto období začala predávať rezidencie v Tatranskej Lomnici, každý týždeň evidujú desiatky dopytov. „Ponuka je slabá najmä v najlepších lokalitách, do ktorých nepotrebujete dochádzať autom. To spôsobilo neobvyklý rast cien aj v ‚druhoúrovňových‘ lokalitách na úroveň štyritisíc eur za štvorcový meter. Za prémiové lokality môže byť cena i dvojnásobná,“ podotkol F. Žoldák.

Podľa člena predsedníctva realitnej asociácie Tomáša Púčeka zostáva rozhodujúcim faktorom atraktivita lokality pred vzdialenosťou. „Klient hľadajúci rekreačnú nehnuteľnosť je solventný klient. Má vyriešené svoje bývanie, väčšinou má aj investičný byt a nákup rekreačnej nehnuteľnosti je okrem investície nákup pre radosť,“ priblížil a dodal, že neočakáva zásah cien pohonných látok to tohto segmentu.

Vychytené lokality

M. Glos hovorí, že obľúbené sú najmä lokality s dobrou vybavenosťou na rekreačné účely, s atrakciami či lyžiarskymi vlekmi. Najprémiovejšie oblasti sú Vysoké a Nízke Tatry, respektíve Liptov. Klienti majú záujem aj o lokality na chalupárčenie, ktoré sú v dobrej dostupnosti od Bratislavy, napríklad na Záhorí, a rekreačné nehnuteľnosti v aglomerácii krajských miest. „Vzhľadom na cenovú dostupnosť sa kupujúci začali obzerať aj po lokalitách, ktoré nepatrili na vrchol rebríčka, ale majú stále čo ponúknuť alebo sú v blízkosti mesta, v ktorom žijú,“ dodal P. Kontúr.

Lákajú aj Čechov

Slováci si radi zájdu i k českým susedom. Práve Česká republika je vyhľadávanou destináciou chalupárov. „Funguje to však aj opačne, napríklad na Kysuciach vlastnia množstvo rekreačných nehnuteľností práve českí občania,“ dodal M. Glos.

Okrem toho, že ľudia objavili čaro práce z príjemného prostredia v prírode, mnohým vlastníctvo rekreačnej nehnuteľnosti otvorilo dvere k prenájmu v čase, keď ju nevyužívajú. Majiteľ realitnej kancelárie All 4 Life Martin Haring priblížil, že počas pandémie stúpol dopyt po rekreačných nehnuteľnostiach v lokalite Piešťany o viac ako 40 percent. Postupne sa situácia upokojila a v súčasnosti je o 20 percent vyšší oproti obdobiu pred pandémiou.

—-

Klient hľadajúci rekreačnú nehnuteľnosť je solventný klient

Zdroj: Trend; Téma

Autor: Katarína Komárová

Realitná bublina

3. apríla 2022Media monitoringNARKS

Jaroslav Zápala, moderátor: „Kúpiť byt teraz, alebo ešte počkať? Po tom, ako Národná banka Slovenska začala hovoriť o nafukovaní cenovej bubliny, mnohí spozorneli.“

Mária Chreneková Pietrová, moderátorka: „Do situácie s bývaním navyše zasahuje aj vojna na Ukrajine a utečenecká kríza.“

Oto Váhovský, redaktor: „Ceny nehnuteľností u nás v posledných rokoch rástli pomerne rýchlo, výrazne prekračovali rast platov či nájmov.“

Roman Vrbovský, analytik NBS: „Ten trend nemôže takto pokračovať donekonečna. Tým pádom, čím dlhšie pokračuje, tým väčšia je pravdepodobnosť, že nastane cenová korekcia.“

Oto Váhovský: „V poslednom kvartáli vlaňajška prekročil medziročný rast cien nehnuteľností dokonca 22 %. Na Slovensku je pomerne veľká skupina ľudí, ktorá kúpou bytu zhodnocuje svoje úspory. Ďalší vývoj cien bytov sa tak podľa odborníkov odhaduje ťažko.“

Martin Lazík, Národná asociácia realitných kancelárií: „Buď budú stagnovať, alebo budú z dlhodobého hľadiska mierne rásť a je to aj vlastne podporované aj súčasnou mierou inflácie a všetkými tými makroekonomickými prognózami, ktoré máme pred sebou a ktoré vplývajú na kupujúcich práve tak, že napriek vysokým cenám chcú kupovať.“

Roman Vrbovský: „Práve v tom, ako sa budú rozhodovať domácnosti, o tom, či budú kupovať, alebo nakupovať, tkvie jeden z hlavných dôvodov, o ktoré opierame túto našu hypotézu o tom, že by ceny nehnuteľností mohli aj klesnúť.“

Oto Váhovský: „Podľa šéfa asociácie realitných kancelárií, ale nemožno predpovedať skokový pokles cien nehnuteľností.“

Martin Lazík: „Môžeme skôr predikovať to, že príde k určitej stagnácii, alebo teda malo prísť k stagnácii cien nehnuteľností, pretože naozaj to rýchle tempo rastu už nie je dnes dostatočne podporované aj rastom miezd.“

Roman Vrbovský: „Určite by som ale neočakával výrazný prepad cien nehnuteľností a toto považujem za hlavný rozdiel oproti roku 2008.“

Oto Váhovský: „Bankový sektor navyše predpokladá, že kúpa nehnuteľnosti je veľká vec, ku ktorej sa ľudia nerozhodnú v čase akejkoľvek neistoty na trhu. Odborníci či realitní makléri opakujú, že napriek odhadom Národnej banky Slovenska budú ceny bytov naďalej rásť, dopyt totiž stále prevažuje ponuku, no a aj na trhu nehnuteľností je stále menej dostupných bývaní, pomalá je aj výstavba. Oto Váhovský, televízia Markíza.“

Zdroj: TV Markíza; Televízne noviny

Autor: Oto Váhovský / Jaroslav Zápala; Mária Chreneková Pietrová

Putinova invázia hýbe trhom realít

2. apríla 2022Media monitoringNARKS

Mária Chreneková Pietrová, moderátorka: „Vojna na Ukrajine spôsobila realitný boom. Nehnuteľnosti na prenájom sa stávajú nedostatkovým tovarom.“

Viktor Vincze, moderátor: „Lex Ukrajina ešte len vstupuje do života a utečenci už vo veľkom riešia bývanie.“

Róberta Mecková, realitná maklérka, konateľka Tobi real: „Všetky nájmy v podstate, ktoré sme mali voľné doposiaľ, ktoré bol aj určitú dobu problém prenajať, tak sme prenajali v priebehu jedného mesiaca.“

Marek Gudiak, redaktor: „Zabehnutá realitná kancelária v Košiciach rieši nebývalé problémy. Denne vybavujú desiatky telefonátov v ukrajinčine. Záujem o prenájom je od vypuknutia vojny enormný.“

Róberta Mecková: „Volajú nám denno-denne noví a noví Ukrajinci s tým istým problémom, že buď nevedia zohnať nájom, alebo tí prenajímatelia nie sú úplne ochotní im to prenajať.“

Marek Gudiak: „Anhelina z Mukačeva prišla na Slovensko s 3-ročnou dcérou deň po invázii. V Bratislave si už našla prácu, no s bývaním je to ťažšie.“

Anhelina Valla, Ukrajinka: „Keď sme došli tu, tak nemali sme toľko veľa peňazí, bo musíme aj na papanie, aj na ostatné a pre deti.“

Marek Gudiak: „Zatiaľ býva s ďalšími dvoma rodinami, v 3-izbovom byte sa tiesni spolu sedem ľudí. Presťahovať sa do garsónky či menšieho bytu je pre ňu nepredstaviteľné.“

Anhelina Valla: „Normálny byt, ktorý by bol pre nás, od 500 euro plus energie, tak to 650 euro, a to je pre nás veľa peňazí.“

Marek Gudiak: „Štát Ukrajincom s nájmom pomáha, no aj bez toho realitné kancelárie hlásia oživenie. Trh s nájmom zažíva boom.“

Ján Palenčár, prezident NARKS: „Prvá vlna záujemcom z Ukrajiny o nájomné bývanie je tá, ktorá je schopná si platiť komerčné nájomné.“

Marek Gudiak: „Veľký záujem má však svoje limity. Nie všetci majitelia nehnuteľností sú ochotní pristúpiť na neurčité obdobie nájmu.“

Róberta Mecková: „Možno ten pocit pre prenajímateľa, že tam bude krátkodobo, začína byť problémom.“

Ján Palenčár: „Pokiaľ majú záujemcov, radšej sa orientujú prenajímatelia na dlhodobý prenájom.“

Marek Gudiak: „Ešte pred rokom bola situácia na trhu s nájmami presne opačná. Realitné kancelárie hlásili prebytok ponuky. Tu vidíte, ako pandémia koronavírusu ceny nájmu znížila.“

(text v obraze)

Vývoj cien oproti roku 2021 (Priemer SR, zdroj: NARKS)

2019 – 561 €

2020 – 565 €

2021 1Q – 539 €

2021 4Q – 561 €

Róberta Mecková: „Bol veľký problém nájsť nájomníka do nehnuteľnosti a bolo veľa prázdnych bytov. A teraz sa nám situácia otočila.“

Marek Gudiak: „Na sklonku vojny síce začali ceny nájmu opäť mierne stúpať, no skutočný rast zrejme ešte len príde.“

Ján Palenčár: „Čo sa týka zvýšeného záujmu, pokiaľ bude pokračovať takým tempom ako boli sme teraz zvyknutí za posledné povedzme tri týždne až mesiac, tak je možné, že sa odzrkadlí na zvýšení cien nájmov.“

Róbert Mecková: „Ceny máličko stúpli, takže stretávame sa aj s tým, že prídeme už na miesto činu a nám prenajímateľ povie, že keďže je to Ukrajinec a bude tu možno kratšiu dobu, alebo nevie akú dlhú dobu, tak chce ten nájom zvýšiť.“

Ján Palenčár: „Samotné podporné schémy, ako lex Ukrajina a podobne, nebudú mať zásadný vplyv na zvyšovanie cien práve preto, že sú v súčasnosti nastavené na krátke obdobie.“

Marek Gudiak: „Tlak na ceny nehnuteľností potrvá tak dlho, ako bude Ukrajina v zovretí Putinovej armády. Anhelina to za seba vidí takto.“

Anhelina Valla: „Našli sme si teraz aj robotu, aj deti pošli do škôlky, školy, tak myslíme na rok by sme boli tu zostali a možno aj viac.“

Marek Gudiak: „Jozef Demeter a Marek Gudiak, televízia Markíza.“

Zdroj: TV Markíza; Televízne noviny
Autor: Marek Gudiak; Jozef Demeter / Mária Chreneková Pietrová; Viktor Vincze